Thị trường bất động sản TP.HCM phân hóa mạnh khi nguồn cung dồn dập trở lại
Theo báo cáo mới nhất từ Dat Xanh Services – FERI, thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đã bước vào năm 2026 với những tín hiệu phục hồi đáng chú ý về nguồn cung, sau một giai đoạn trầm lắng kéo dài trước đó. Khu vực phía Nam, với TP.HCM đóng vai trò đầu tàu, chứng kiến lượng sản phẩm mới tăng mạnh, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn được triển khai bởi những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng.
Phân hóa gay gắt giữa dự án chất lượng và sản phẩm đầu cơ
Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không đồng nghĩa với một sự phục hồi đồng đều trên toàn thị trường. Thay vào đó, thị trường nhanh chóng bộc lộ sự phân hóa rõ nét và gay gắt. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, và hạ tầng đồng bộ vẫn duy trì được sức hút mạnh mẽ đối với người mua. Ngược lại, những sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là đất nền tại các vùng ven TP.HCM, tiếp tục rơi vào tình trạng thanh khoản thấp và tồn kho cao, phản ánh sự dè chừng của thị trường.
Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026, tiệm cận hơn với giá thị trường, đã góp phần minh bạch hóa thị trường nhưng đồng thời cũng đẩy chi phí đầu vào của các dự án tăng lên đáng kể. Áp lực này khiến giá bán khó có thể giảm, thậm chí còn neo ở mức cao, tạo thêm rào cản không nhỏ cho người mua nhà.
Lãi suất cao "bóp nghẹt" thanh khoản, người mua ngày càng khắt khe
Theo phân tích chi tiết từ Dat Xanh Services, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường TP.HCM trong quý 1/2026 nằm ở chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, phổ biến từ 12% đến 14%/năm, và thậm chí có trường hợp lên tới 15% - 16%, khiến bài toán tài chính của người mua trở nên nặng nề hơn bao giờ hết.
Trong bối cảnh đó, tâm lý khách hàng đã thay đổi một cách rõ rệt. Thay vì xuống tiền nhanh chóng như trong giai đoạn trước, người mua hiện nay chuyển sang trạng thái "xem nhiều, hỏi kỹ, so sánh sâu". Quyết định mua nhà không còn dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà tập trung vào giá trị thực, tính an toàn pháp lý, và khả năng khai thác lâu dài của sản phẩm.
Trước áp lực này, các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, tung ra nhiều chính sách tài chính linh hoạt như hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc, hoặc giãn tiến độ thanh toán nhằm kích cầu. Tuy nhiên, hiệu quả của những biện pháp này vẫn còn hạn chế khi tâm lý phòng thủ của người mua chưa được cải thiện một cách rõ rệt.
Phân khúc căn hộ tiếp tục là điểm sáng hiếm hoi
Dù vậy, mặt bằng giá bất động sản tại TP.HCM nhìn chung vẫn giữ được trạng thái ổn định trong quý đầu năm. Phân khúc căn hộ tiếp tục là điểm sáng hiếm hoi khi ghi nhận mức tăng nhẹ, nhờ vào sự phù hợp với nhu cầu ở thực tại đô thị lớn. Ngược lại, các loại hình nhà phố, biệt thự, hay đất nền gần như đi ngang, phản ánh sự thận trọng và chọn lọc kỹ càng của thị trường.
Giao dịch trên thị trường TP.HCM hiện nay chủ yếu tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có thể tạo ra dòng tiền ổn định, trong khi phân khúc đầu tư ngắn hạn gần như bị "đóng băng". Song song đó, việc áp dụng mã định danh bất động sản từ tháng 3/2026 được kỳ vọng sẽ góp phần làm sạch dữ liệu thị trường, tăng tính minh bạch và hạn chế tình trạng đầu cơ. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, yếu tố này chưa đủ để tạo ra cú hích mạnh mẽ cho thanh khoản.
Dự báo thận trọng cho quý 2/2026
Trong quý 2/2026, thị trường bất động sản TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục vận hành trong trạng thái thận trọng, với xu hướng phân hóa sâu hơn. Nguồn cung vẫn tăng nhưng sẽ tập trung chủ yếu vào các dự án lớn, có pháp lý rõ ràng và gắn liền với hạ tầng phát triển đồng bộ.
Dòng tiền trên thị trường có xu hướng chọn lọc, ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác ổn định lâu dài. Giá bán nhiều khả năng sẽ tiếp tục đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số phân khúc, trong khi tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức trung bình.
Trong bối cảnh lãi suất còn neo cao và tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ, thị trường bất động sản TP.HCM khó có khả năng "nóng" trở lại trong ngắn hạn. Thay vào đó, đây sẽ là giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, nơi chỉ những sản phẩm thực, có pháp lý minh bạch và phù hợp với nhu cầu ở thực mới có thể trụ vững và phát triển bền vững.
