Thị trường bất động sản TP.HCM: Nhu cầu cao nhưng giao dịch sụt giảm mạnh vì lãi suất
Dạo quanh các văn phòng công chứng và chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại TP.HCM hiện nay, không khí sôi động hồi cuối năm 2025 đã biến mất. Thay vào đó là cảnh tượng vắng vẻ, ghế trống nhiều, đặc biệt tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai số 2 (khu vực TP.Thủ Đức cũ). Một nhân viên tiếp nhận hồ sơ chia sẻ: "Từ sau tết âm lịch, lượng hồ sơ nói chung đã giảm, còn hồ sơ liên quan đến giao dịch nhà đất càng 'tuột dốc' mạnh hơn."
Giao dịch nhà đất giảm mạnh tại các chi nhánh
Theo thông tin từ lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 2, số lượng hồ sơ đã giảm gần một nửa so với trước tết âm lịch. Hồ sơ liên quan đến mua bán, giao dịch đất nền và giao dịch đảm bảo giảm mạnh nhất. Phần lớn hồ sơ hiện nay là di chúc, ủy quyền, thừa kế. "Lãi suất cao nên chỉ những người có tiền mặt mới dám mua nhà, đất, ít người dám vay ngân hàng lúc này", vị này cho biết.
Tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 7 (quận 7 cũ), số lượng hồ sơ giảm khoảng 30% so với cùng kỳ. Chi nhánh số 9 (quận Bình Tân cũ) ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong khoảng 2 tuần gần đây, với chỉ 40-45 hồ sơ chuyển nhượng mỗi ngày, so với 60-70 hồ sơ trước đó. Hồ sơ giao dịch đảm bảo cũng giảm từ 50-60 xuống còn 35-40 hồ sơ mỗi ngày.
Tình trạng tương tự tại các sàn môi giới
Ghi nhận từ nhiều sàn môi giới cho thấy tình trạng tương tự, với tỷ lệ hấp thụ dự án chỉ đạt 20-30%, thậm chí có nơi gần như "đóng băng". Nhiều nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận giảm giá, cắt lỗ nhưng vẫn khó tìm người mua. Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty DKRS, thừa nhận: "Từ đầu năm đến nay giao dịch đang chậm, khách hàng 'lăn tăn' chưa dám xuống tiền do lãi suất cao, bất ổn địa chính trị trên thế giới kéo theo xăng dầu tăng giá."
Lãnh đạo Công ty Đông Tây Land khẳng định nhu cầu về bất động sản vẫn rất lớn, nhưng lãi suất cao khiến khách hàng chậm ra quyết định. Chỉ những người mua ở thật mới dám chốt, còn khách hàng đầu tư dài hạn cân nhắc nhiều hơn, đi xem dự án nhiều lần mới quyết định.
Số liệu báo cáo phản ánh rõ nét sự sụt giảm
Theo báo cáo từ Savills, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM quý vừa qua chỉ đạt 40%, giảm 26% so với quý trước. JLL Việt Nam cũng công bố thanh khoản căn hộ quý 1 giảm gần 17% so với cuối năm 2025.
Báo cáo quý 1/2026 của DKRA Consulting tại TP.HCM và khu vực phụ cận cho thấy:
- Phân khúc đất nền: Lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp, giảm 50% so với quý 4/2025.
- Phân khúc nhà phố/biệt thự: Lượng giao dịch sụt giảm khoảng 44%.
- Bất động sản nghỉ dưỡng: Thanh khoản giảm hơn 70% so với quý trước.
- Nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng: Lượng giao dịch giảm hơn 87% so với quý 4/2025.
- Condotel: Lượng tiêu thụ giảm 85% so với quý 4/2025.
Nguyên nhân chính: Tâm lý thận trọng và khó khăn tín dụng
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng nguyên nhân lớn nhất khiến giao dịch giảm mạnh đến từ tâm lý thận trọng của người mua. Sau giai đoạn biến động mạnh, nhiều khách hàng có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền để chờ giá giảm sâu hơn hoặc chờ tín hiệu rõ ràng từ chính sách.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting, nhấn mạnh: "Giai đoạn này cảm giác còn khó hơn giai đoạn 2022-2023 bởi giai đoạn đó còn có room nhưng nay muốn vay lãi suất cao hơn cũng khó, nhất là đối với 4 ngân hàng lớn." Ông đề xuất: "Ngân hàng Nhà nước cần phải cân đối một phần room cho bất động sản và tính toán lại lãi suất cho vay để doanh nghiệp có thể hoạt động và phát triển, người dân có thể mua được nhà."
Giao dịch giảm nhưng giá vẫn tăng
Điều đáng nói, trong quý 1/2026, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận sự gia tăng rõ nét cả về nguồn cung và giá bất chấp áp lực từ mặt bằng lãi suất tăng cao. Theo tổng hợp từ Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group:
- Giá trung bình tại trung tâm TP.HCM đạt khoảng 102 triệu đồng/m2.
- Hà Nội đạt khoảng 86 triệu đồng/m2, với khu vực nội đô neo ở mức cao trung bình 124 triệu đồng/m2, tăng 14% theo quý.
- Tại TP.HCM, khu vực Bình Dương cũ nổi lên với mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ.
Tóm lại, thị trường bất động sản TP.HCM đang đối mặt với thách thức lớn khi nhu cầu vẫn cao nhưng giao dịch sụt giảm mạnh do lãi suất tăng và khó khăn tín dụng. Các chuyên gia kêu gọi điều chỉnh chính sách để hỗ trợ thị trường phục hồi trong những tháng tới.
