Bất động sản Quý I/2026: Phân hóa sâu và tái cấu trúc toàn diện
Tại hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 với chủ đề "Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc" do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, đã chỉ ra những tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện. Yếu tố này được xem là then chốt trong việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng và mở đường cho nguồn cung mới ra thị trường.
Tuy nhiên, thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều sức ép từ bên ngoài, bao gồm biến động địa chính trị, lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất cao. Những yếu tố này buộc cả doanh nghiệp lẫn người mua phải thận trọng hơn, chuyển sang chiến lược chọn lọc thay vì chạy theo tăng trưởng nóng như trước đây.
Phân hóa mạnh và sàng lọc quyết liệt giữa các doanh nghiệp
Trong bối cảnh hiện nay, thị trường vận hành trong trạng thái "kép": vừa chịu tác động của các biến số vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình tái cấu trúc nội tại. Biểu hiện rõ rệt nhất là sự phân hóa mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp. Những đơn vị có tiềm lực tài chính vững mạnh, quản trị tốt và pháp lý minh bạch đang tận dụng cơ hội để mở rộng thị phần thông qua phát triển dự án, sáp nhập và mua lại (M&A), cũng như tích lũy quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc thậm chí rời khỏi thị trường.
Số liệu cụ thể cho thấy trong quý I/2026, có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ, với tổng vốn đăng ký tăng mạnh 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh quá trình sàng lọc ngày càng trở nên quyết liệt. Hoạt động M&A tiếp tục sôi động và được xem là kênh tái cấu trúc quan trọng trong giai đoạn này.
Nguồn cung phục hồi nhưng giá vẫn neo ở mức cao
Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc VARS, trong quý I, thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm. Dù giảm nhẹ so với quý trước, con số này vẫn cao gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025, cho thấy xu hướng phục hồi rõ rệt.
Cơ cấu nguồn cung đang chuyển dịch theo hướng đa cực, phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng. Đáng chú ý, miền Trung nổi lên với 26% nguồn cung mới, nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng phát triển. Bên cạnh đó, nguồn cung tiếp tục lan rộng ra vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn, phát triển theo mô hình đô thị định hướng giao thông (TOD) và tiêu chuẩn xanh.
Tuy nhiên, áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là từ đất đai, tài chính và vật liệu, khiến mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục xu hướng tăng nhẹ. Trong cơ cấu sản phẩm, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng chủ đạo với 67% nguồn cung mới. Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế (53%), trong khi phân khúc sang trọng và siêu sang giảm còn khoảng 20%. Phân khúc trung cấp chiếm 27%, chủ yếu tập trung tại các khu vực vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh.
Đáng chú ý, căn hộ thương mại giá từ 2 đến 3 tỷ đồng vẫn khan hiếm trên thị trường. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội trở thành điểm sáng với hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần cân bằng cung - cầu và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.
Thanh khoản ổn định và thị trường "định nghĩa lại" giá trị
Quý I ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, tương đương tỉ lệ hấp thụ 47% trên nguồn cung sơ cấp; riêng nguồn cung mới đạt tỉ lệ hấp thụ 58%. Dù giảm nhẹ so với quý trước do yếu tố mùa vụ (Tết Nguyên đán), thanh khoản vẫn được đánh giá ở mức tích cực.
Một điểm đáng chú ý là thanh khoản không còn phụ thuộc hoàn toàn vào giá cả, mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng thực tế và khả năng tạo dòng tiền. Điều này cho thấy thị trường đang dần "định nghĩa lại" giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn. Trong khi thị trường sơ cấp giữ giá cao, thị trường thứ cấp đã xuất hiện hiện tượng điều chỉnh cục bộ, phản ánh sự phân hóa rõ nét giữa các sản phẩm.
Động lực chính của thị trường hiện nay đến từ nhu cầu ở thực, kết hợp với các chính sách bán hàng linh hoạt của chủ đầu tư. Tuy nhiên, dòng tiền đang chuyển sang trạng thái giải ngân có chọn lọc do ảnh hưởng của lãi suất cao và tâm lý thận trọng từ phía người mua.
Bước vào chu kỳ tái cấu trúc toàn diện với sáu xu hướng chính
Từ những diễn biến trên, các chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng với sáu xu hướng chính:
- Tái cấu trúc nguồn cung theo hướng nâng cao chất lượng, ưu tiên các dự án xanh và bền vững.
- Tái cấu trúc không gian phát triển, dịch chuyển theo hạ tầng, hình thành các đô thị tích hợp và cực tăng trưởng mới.
- Tái cấu trúc kênh vốn, hướng tới cấu trúc tài chính an toàn trong bối cảnh dòng tiền không còn rẻ.
- Tái cấu trúc hành vi người mua, chuyển từ đầu tư ngắn hạn sang chú trọng giá trị sử dụng và khai thác dài hạn.
- Tái cấu trúc lực cầu, với nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn giữ vai trò nền tảng.
- Tái cấu trúc cơ chế vận hành theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, đồng thời phân hóa sâu giữa các chủ thể.
Các chuyên gia nhấn mạnh, quá trình sàng lọc hiện nay có thể tạo áp lực trong ngắn hạn nhưng là điều kiện cần thiết để thị trường phát triển bền vững. Trong thời gian tới, bất động sản vẫn chịu tác động từ yếu tố vĩ mô và áp lực tài chính, song cơ hội sẽ mở ra rõ hơn cho những doanh nghiệp có năng lực, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng tốt.
Khuyến nghị cho các chủ thể trên thị trường
Từ thực tiễn thị trường, các chuyên gia đưa ra khuyến nghị cụ thể cho các chủ thể:
- Chủ đầu tư cần chủ động thích ứng chính sách, tập trung vào sản phẩm có giá trị thực và kiểm soát đòn bẩy tài chính.
- Các nhà môi giới cần nâng cao chuẩn mực nghề nghiệp, minh bạch thông tin và góp phần ổn định thị trường.
- Nhà đầu tư và người mua nên chuyển sang tư duy trung - dài hạn, thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.
Nhìn tổng thể, quý I/2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng: từ giai đoạn phục hồi sang tái cấu trúc sâu, đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn của thị trường bất động sản Việt Nam.
