Bất Động Sản Công Nghiệp Việt Nam: Sức Hút Mạnh Mẽ Từ Hai Miền, Tiềm Năng Bùng Nổ Năm 2026
Theo báo cáo mới nhất từ Savills, phân khúc bất động sản công nghiệp của Việt Nam trong nửa cuối năm 2025 tiếp tục thể hiện "sức khỏe" tích cực tại cả hai miền Bắc và Nam, với những chỉ số ấn tượng về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Các chuyên gia dự báo, thị trường này sẽ bước vào một giai đoạn phát triển mới đầy tiềm năng trong năm 2026, thúc đẩy bởi dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và sự chuyển dịch cấu trúc.
Miền Bắc Và Miền Nam: Hai Động Lực Song Hành
Tại miền Bắc, thị trường ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86%, với mức giá đất trung bình là 141 USD/m²/chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn trong khu vực này duy trì giá thuê trung bình ở mức 5,1 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu ổn định từ các doanh nghiệp.
Trong khi đó, miền Nam tiếp tục khẳng định sức hút mạnh mẽ với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên tới 90%, cùng giá thuê trung bình 191 USD/m²/chu kỳ thuê. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn đạt tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 92%, với giá thuê trung bình được ghi nhận ở mức 4,4 USD/m²/tháng. Những con số này cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa hai khu vực, nhưng đều mang lại tín hiệu lạc quan cho toàn thị trường.
Dự Báo Tăng Trưởng Và Cơ Hội Đầu Tư
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh tại OneHousing, nhận định: "Với việc Chính phủ đã thống nhất đặt mục tiêu 2025 và lộ trình đến 2030 nhằm nâng cao thu nhập bình quân đầu người, bất động sản khu công nghiệp thực sự là một mảnh đất màu mỡ." Ông Trung cũng chia sẻ thêm về những dự án khu công nghiệp vừa và nhỏ tại các tỉnh như Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Giang, nơi nhiều đối tác quốc tế sẵn sàng thuê với mức giá tốt ngay sau khi hoàn thiện. "Đây là tín hiệu tuyệt vời, bởi khi bất động sản khu công nghiệp phát triển, nó sẽ tạo ra công ăn việc làm, giúp người dân có thu nhập để mua nhà, đầu tư và nâng cao chất lượng cuộc sống, góp phần vào sự phát triển bền vững của đất nước," ông nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá rằng sự phát triển hạ tầng giao thông thời gian qua đã thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc này. Trong bối cảnh nguồn vốn FDI tiếp tục gia tăng, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, cuộc đua mở rộng nguồn cung khu công nghiệp dự kiến sẽ còn "nóng" trong thời gian tới. Ông Đính cũng chỉ ra rằng, việc nới lỏng các nút thắt pháp lý và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất tại nhiều tỉnh, thành phố sẽ tạo tiền đề cho nguồn cung mới được phê duyệt trong vòng 2 năm tới.
Chuyển Dịch Cấu Trúc Và Lợi Thế Cạnh Tranh
Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam, cho biết thị trường đang chứng kiến một sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng cấp của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Ông nhấn mạnh: "Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích mà còn từ chất lượng dự án, quy mô đầu tư và giá trị gia tăng cao hơn. Đây là một sự chuyển dịch dài hạn."
Lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam vẫn được duy trì mạnh mẽ, với chi phí nhân công sản xuất trung bình năm 2025 vào khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan. Bên cạnh đó, chi phí điện năng cho sản xuất cũng rất cạnh tranh ở mức 0,076 USD/kWh. Tuy nhiên, theo ông Campbell, lợi thế thực sự giúp Việt Nam thu hút nhà đầu tư trong giai đoạn 2026 và những năm tiếp theo nằm ở mạng lưới Hiệp định Thương mại tự do (FTA) đồ sộ bậc nhất châu Á, như EVFTA, với kim ngạch thương mại hai chiều đạt 300 tỷ USD sau 5 năm thực thi.
Ba Trụ Cột Định Hình Tương Lai
Theo Savills Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ từ các hoạt động lắp ráp đơn thuần sang sản xuất tiên tiến và nghiên cứu phát triển (R&D). Các chuyên gia xác định ba trụ cột chính sẽ định hình tiềm năng thị trường:
- Ngành bán dẫn và điện tử: Tiếp tục là động lực quan trọng với giá trị xuất khẩu hàng điện tử tăng 140% so với năm 2019. Ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô 16,5 tỷ USD vào năm 2030, cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư.
- Kinh tế số và Trung tâm dữ liệu: Với sự bùng nổ của AI và dịch vụ đám mây, lĩnh vực này đang tăng tốc mạnh mẽ. Tổng công suất thiết kế trung tâm dữ liệu dự kiến chạm mốc 950 MW vào năm 2030.
- Bất động sản công nghiệp xanh: Phát triển bền vững và khu công nghiệp sinh thái (Eco-Industrial Parks) không còn là lựa chọn mà là yêu cầu bắt buộc để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao từ châu Âu và Bắc Mỹ, với sự chú trọng ngày càng tăng vào tiêu chuẩn ESG và tính minh bạch pháp lý.
Ông Campbell kết luận: "Bên cạnh lợi thế chi phí, các yếu tố như hạ tầng kết nối, khung pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn toàn cầu đang ngày càng đóng vai trò quyết định trong việc thu hút và giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao." Với những động lực này, bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục ăn nên làm ra trong năm 2026 và xa hơn nữa.
