Thị trường nhà liền thổ Hà Nội đang hạ nhiệt với giá bán sơ cấp giảm xuống còn 210 triệu đồng/m2 đất trong quý 2/2026, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Các căn biệt thự, liền kề có giá trên 17 tỷ đồng thường khó tìm khách nếu thiếu ưu đãi từ chủ đầu tư, theo báo cáo của JLL.
Thanh khoản chậm, giao dịch tập trung vào căn đã mở bán trước
Trong nửa đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 8.100 căn mở bán chính thức cùng hàng ngàn căn tiền mở bán, trong đó 65% thuộc phân khúc cao cấp do các thương hiệu lớn triển khai. Giá sơ cấp trung bình căn hộ chạm mức 101,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, tổng số căn hộ bán trong quý 2 giảm khoảng 50% so với quý 1, phản ánh sự thận trọng của người mua. Lượng giao dịch có xu hướng chuyển dịch từ đầu tư ngắn hạn sang mua để ở.
Đối với nhà liền thổ, thanh khoản chậm với các quỹ căn mới có vị trí kém hấp dẫn hoặc giá chào bán cao. Giao dịch tập trung vào các căn đã tiền mở bán từ trước, chủ yếu tại Đan Phượng, Thường Tín, Bắc Từ Liêm.
Giá sơ cấp nhà liền thổ giảm 20% do thay đổi cơ cấu nguồn cung
Giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ trong quý 2/2026 hạ nhiệt xuống 210 triệu đồng/m2 đất, giảm 20% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chính là giỏ hàng đã bớt nguồn cung giá cao từ dự án Vinhomes Global Gate, trong khi các dự án khác tạm giữ mặt bằng giá ổn định.
Từ đầu năm 2026, lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng tăng, gây áp lực lên thanh khoản. Người mua ngày càng nhạy cảm về tiến độ thanh toán và biến động lãi suất, đặc biệt với sản phẩm giá trên 17 tỷ đồng/căn thường khó tìm khách nếu thiếu ưu đãi từ chủ đầu tư.
Triển vọng 6-12 tháng: cạnh tranh gia tăng, nhu cầu từ người mua ở thực
Đại diện JLL cho rằng, thị trường căn hộ và nhà liền thổ Hà Nội được dự báo sẽ có nguồn cung mở mới đều đặn từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, MIK, Daewoo E&C, Sunshine hay Tân Hoàng Minh. Tuy nhiên, cạnh tranh dự kiến gia tăng đáng kể. Ở mức giá neo cao hiện nay, nhu cầu chủ yếu từ nhóm mua để ở với thái độ thận trọng hơn, thay vì nhóm nhà đầu tư. Nguồn cung mạnh mẽ tại các tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng cũng sẽ gây thêm áp lực đối với nhà liền thổ Hà Nội.
Ba động lực cấu trúc định hình thị trường
Theo JLL, yếu tố quan trọng định hình thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở các chỉ số kinh tế, mà được hỗ trợ bởi ba động lực mang tính cấu trúc: đầu tư hạ tầng quy mô lớn, cải cách thể chế và dịch chuyển dòng vốn trong nước và quốc tế.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam cho biết: “Thị trường bất động sản Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh với sự phân hóa rõ nét hơn về không gian vùng phát triển và đặt cạnh tranh cao hơn cho nguồn cung tương lai, trong đó ưu tiên các sản phẩm mang lại giá trị cho người ở thực và khách thuê. Thị trường nhà ở mở rộng đa hướng với nhiều lợi thế từ hạ tầng giao thông, mô hình TOD và quy hoạch các khu đô thị mới. Trong khi đó, văn phòng và bán lẻ có nhiều động lực thúc đẩy sáng tạo trong mô hình kinh doanh và chiến lược cơ cấu khách thuê, với tâm điểm là khu vực Tây Hồ Tây.”
Chu kỳ tái thiết đô thị quy mô lớn
Hà Nội đang trải qua chu kỳ tái thiết đô thị quy mô lớn, triển khai đồng loạt các siêu dự án về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và không gian công cộng nhằm hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và phát triển mô hình đa trung tâm. Các dự án trọng điểm bao gồm tuyến đường sắt số 5 (Văn Cao - Ngọc Khánh - Láng - Hòa Lạc), Vành đai 4 vùng Thủ đô, Vành đai 2.5 và 3.5, mở rộng Quốc lộ 6 và 21, chuỗi 7 cầu vượt sông Hồng (Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát), Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng và các công viên công nghệ số, công viên cảnh quan.
“Chu kỳ tái thiết này đang định hình lại cấu trúc không gian và giá trị bất động sản Hà Nội trong dài hạn, mở ra cơ hội tăng trưởng tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư công”, đại diện JLL kết luận.
