Thị trường bất động sản 2026: Ba điểm nhấn cốt lõi từ chuyên gia BIDV
Theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, đồng thời là Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ - thị trường bất động sản năm 2026 sẽ chứng kiến ba điểm nhấn cốt lõi từ các quy định mới, đòi hỏi doanh nghiệp và nhà đầu tư phải đặc biệt lưu tâm để thích ứng và phát triển bền vững.
1. Sự thay đổi trong cách áp dụng bảng giá đất
Đầu tiên, ông Lực chỉ ra sự thay đổi quan trọng trong việc áp dụng bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất sẽ được duy trì ổn định 5 năm một lần thay vì thay đổi hàng năm như trước đây. Điều này giúp đảm bảo tính ổn định cần thiết cho doanh nghiệp khi hoạch định chiến lược dài hạn. Tuy nhiên, sự ổn định này không đồng nghĩa với cứng nhắc, mà đã có sự linh hoạt trong việc định giá đất thông qua hệ số K.
Các địa phương được trao quyền tự quyết định hệ số điều chỉnh (hệ số K) tùy thuộc vào thực tế của địa bàn mình. Chẳng hạn, địa phương có thể áp dụng hệ số K là 1, 1.2 hoặc thậm chí là 0.5, tạo ra dư địa linh hoạt rất lớn trong quản lý tài chính đất đai tại cơ sở. Điều này cho phép điều chỉnh phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể, thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất.
2. Bước tiến trong chính sách thu hồi đất
Một điểm nhấn khác là bước tiến quan trọng trong chính sách về công tác thu hồi đất. Trước đây, việc thu hồi đất thường đòi hỏi ý kiến đồng thuận 100% từ người dân và khu phố, một yêu cầu khó khả thi trong thực tế. Hiện nay, Chính phủ và Quốc hội đã chấp thuận phương án giảm tỷ lệ đồng thuận xuống mức 75%, được xem là một đột phá trong lĩnh vực đất đai.
Cụ thể, để thực hiện thu hồi, dự án cần thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đồng ý. Thay đổi này giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án phát triển hạ tầng và bất động sản, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi của người dân một cách cân bằng.
3. Kiểm soát tín dụng bất động sản và xu hướng thanh lọc
Bên cạnh đó, ông Lực cảnh báo rằng năm 2026, tín dụng bất động sản sẽ không được tăng trưởng nóng. Về hạn mức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng mức tăng trưởng chung khoảng 15% cho năm nay. Tín dụng cho vay đối với bất động sản về cơ bản sẽ không được vượt quá mức tăng trung bình này, trừ khi thị trường có diễn biến đòi hỏi sự điều chỉnh.
Đáng chú ý, ông Lực chỉ rõ sự phân hóa trong chính sách điều hành: "Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản rõ ràng là kiểm soát ở mức độ chặt chẽ hơn. Còn cho vay để mua nhà đương nhiên chúng ta vẫn còn dư địa để cho vay tiếp vì năm vừa rồi tăng khá thấp". Ngoài ra, tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp vẫn tiếp tục nằm trong nhóm được ưu tiên.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro tốt. Do đó, những nhà đầu tư vẫn dựa vào đòn bẩy cao, thông tin thiếu kiểm chứng và kỳ vọng "ăn nhanh" nhiều khả năng sẽ bị loại khỏi cuộc chơi khi thị trường chuyển sang giai đoạn cạnh tranh thực chất.
Nhìn về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu, bởi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng - yếu tố giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư. Tuy nhiên, thị trường năm 2026 nhiều khả năng sẽ không còn những cơn "sóng" tăng trưởng nóng lan rộng. Thay vào đó là một giai đoạn thanh lọc, nơi chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính, kiểm soát tốt chi phí và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn mới có thể trụ vững và hưởng lợi.
Khuyến nghị cho doanh nghiệp bất động sản
Trước bối cảnh dòng tiền khó khăn và chi phí vốn tăng, TS. Cấn Văn Lực đưa ra ba khuyến nghị cụ thể mà doanh nghiệp cần thực hiện ngay:
- Cơ cấu lại dòng tiền và sản phẩm: Doanh nghiệp phải rà soát lại dòng tiền, chắc chắn trong việc cơ cấu lại danh mục dự án và sản phẩm đầu tư.
- Đa dạng hóa nguồn vốn: Không nên chỉ trông chờ vào "bầu sữa" ngân hàng. Doanh nghiệp cần linh hoạt huy động từ trái phiếu (trong nước, quốc tế, trái phiếu xanh), thị trường chứng khoán (niêm yết để huy động vốn), các quỹ đầu tư, vốn đầu tư nước ngoài và tích lũy vốn tự có.
- Hạn chế đầu tư dàn trải: Ông Lực cảnh báo: "Tiền chỉ có thế, dòng tiền chỉ có thế mà chúng ta đầu tư một lúc 10 dự án rõ ràng chúng ta không thể đủ tiền".
Đặc biệt, bên cạnh các yếu tố khách quan khiến giá nhà tăng, ông Cấn Văn Lực kêu gọi sự nỗ lực từ chính các doanh nghiệp trong việc điều tiết giá. Ông cho rằng doanh nghiệp cần đồng hành cùng Chính phủ và người dân để đưa mặt bằng giá về mức hợp lý hơn, coi đây là một cách làm đạo đức và bền vững.
Tựu chung lại, bất động sản trong năm 2026 không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà là phép thử sức bền, kỷ luật tài chính và năng lực tồn tại thực sự của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Sự thay đổi này đòi hỏi tầm nhìn chiến lược và sự thích ứng linh hoạt để nắm bắt cơ hội trong bối cảnh mới.
