Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã điều chỉnh quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Cụ thể, các giới hạn thanh toán 30% và 70% giá trị hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được bãi bỏ. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, đây chỉ là thay đổi về kỹ thuật lập pháp, không làm thay đổi bản chất bảo vệ người mua.
Thay đổi kỹ thuật, không xóa bỏ trần thanh toán
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết: “Dự thảo luật sửa đổi chỉ thay đổi kỹ thuật lập pháp, không thay đổi bản chất quy định. Trong dự thảo nghị định gửi kèm hồ sơ dự án luật, các giới hạn thanh toán hiện hành vẫn được kế thừa.”
Theo đó, lần thanh toán đầu tiên vẫn được đề xuất không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao bất động sản không quá 70% giá trị hợp đồng. Đối với bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số tiền được thu trước khi bàn giao không quá 50%.
Như vậy, các mốc 30% và 70% không bị loại bỏ hoàn toàn mà được chuyển từ luật xuống nghị định quy định chi tiết. Đồng thời, số tiền thanh toán được chia thành nhiều đợt thay vì cố định như trước. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh gọi đây là kỹ thuật “ủy quyền lập pháp”: luật chỉ quy định khung, nguyên tắc; nội dung cần điều chỉnh linh hoạt được giao Chính phủ quy định.
Cơ chế tài khoản phong tỏa cho 5% giá trị hợp đồng
Thay đổi lớn nhất trong dự thảo lần này nằm ở cách xử lý 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp sổ hồng. Theo cơ chế hiện hành, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng. Khoản 5% cuối cùng do người mua giữ và chỉ được thanh toán sau khi nhận được sổ hồng.
Dự thảo luật mới quy định người mua phải chuyển 5% còn lại vào tài khoản phong tỏa mở tại tổ chức tín dụng hoặc sử dụng hình thức bảo đảm khác theo thỏa thuận. Số tiền này chưa được giao cho chủ đầu tư và chủ đầu tư cũng chưa được quyền sử dụng. Tài khoản chỉ được giải tỏa, chuyển tiền cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp sổ hồng.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích: “Quy định này sẽ bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên, vừa ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (phải sớm nộp hồ sơ và hoàn thiện thủ tục để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng), vừa ràng buộc trách nhiệm của bên mua. Có nhiều trường hợp dù chủ đầu tư đã làm sổ hồng, nhưng khách hàng chây ỳ không chịu nhận sổ để đóng nốt 5% còn lại.”
Ông nhấn mạnh: “Về nguyên tắc, sau khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà và làm mọi thủ tục để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho bên mua thì chủ đầu tư đã thực hiện xong 100% nghĩa vụ nên cần được tự động thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng mà không lệ thuộc vào ý chí của bên mua. Quy định này đảm bảo tính công bằng và phù hợp với đạo lý cuộc sống.”
Lo ngại rủi ro cho khách hàng?
Nhiều ý kiến cho rằng việc bỏ trần thanh toán 30-70% có thể đẩy rủi ro cho khách hàng. Tuy nhiên, theo phân tích của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, rủi ro không gia tăng vì các giới hạn vẫn được giữ nguyên ở cấp nghị định. Thay đổi chính là cơ chế 5% phong tỏa giúp bảo vệ cả hai bên, tránh tình trạng chủ đầu tư giữ tiền nhưng chậm làm sổ, hoặc người mua cố tình không nhận sổ.
Như vậy, dự thảo luật không làm tăng rủi ro cho người mua nhà, mà còn tạo sự minh bạch và công bằng hơn trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư cũng “dễ thở” hơn khi không phải chờ đợi sổ hồng để nhận đủ tiền, đồng thời vẫn có trách nhiệm hoàn thành thủ tục pháp lý.
