Tại hội thảo "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 16/7, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, đã phân tích 6 nguyên nhân chính khiến giá nhà đất tại Việt Nam liên tục tăng cao trong những năm gần đây.
Vướng mắc pháp lý và chi phí đầu vào tăng
Nguyên nhân đầu tiên xuất phát từ những vướng mắc pháp lý và sự lúng túng trong thực thi chính sách kéo dài đến hết năm 2024. Điều này khiến nhiều dự án bị chậm triển khai, làm nguồn cung trên thị trường bị hạn chế. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản ngày càng tăng, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí thi công và nhân công, tạo áp lực lớn lên giá bán sản phẩm.
Cung cầu mất cân đối và thiếu nhà ở giá rẻ
Do việc cấp phép dự án diễn ra chậm và ít đến hết năm 2024, hơn 70% dự án được phát triển thuộc phân khúc cao cấp, kéo mặt bằng giá nhà lên cao. Thị trường thiếu nghiêm trọng nhà ở trung cấp và nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. "Riêng nguồn cung nhà ở xã hội chỉ bắt đầu cải thiện rõ nét từ đầu năm 2025", ông Lực nhấn mạnh.
Đầu cơ và thổi giá
Tình trạng "thổi giá", "làm giá" và tâm lý "tát nước theo mưa" vẫn diễn ra ở một số khu vực, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn giá trị thực. Hiện tượng này từng xuất hiện tại các phiên đấu giá đất cũng như trong hoạt động môi giới, mua bán nhà ở xã hội. Theo ông Lực, hoạt động đầu cơ vẫn phổ biến; việc mua vào ở mức giá cao khiến nhiều nhà đầu tư không muốn giảm giá bán, trừ khi buộc phải xử lý tài sản vì áp lực tài chính.
Chính sách thuế chưa hiệu quả
TS. Cấn Văn Lực cho rằng chính sách thuế đối với bất động sản vẫn chưa đủ sức điều tiết thị trường. Việt Nam hiện chưa áp dụng thuế sở hữu bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa tạo động lực hạn chế đầu cơ và sử dụng tài sản hiệu quả.
Giải pháp từ chuyên gia
Ông Lực đề xuất các địa phương đẩy nhanh hoàn thiện quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, rà soát Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030. "Việc dự báo chính xác nhu cầu nhà ở theo từng địa phương và từng giai đoạn sẽ là cơ sở để phát triển nguồn cung phù hợp", ông khuyến nghị. Các đơn vị quản lý cần tháo gỡ vướng mắc về nguồn cung vật liệu xây dựng, xử lý điểm nghẽn pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, áp dụng linh hoạt bảng giá đất mới và điều hành tín dụng bất động sản vừa kiểm soát rủi ro vừa hỗ trợ dự án hiệu quả.
Doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn và danh mục sản phẩm, điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng đưa giá nhà về mức hợp lý hơn. Ông Lực đánh giá chuyển đổi số và chuyển đổi xanh sẽ là yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh, do đó doanh nghiệp cần ứng dụng công nghệ mới như BIM, AI, in 3D, robot, VR, AR và giải pháp nhà thông minh. Đội ngũ nhân sự cũng cần nâng cao để đáp ứng quy định mới về chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bất động sản xanh và số hóa dữ liệu.
