Chính phủ vừa ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ đầu tháng 7/2026, quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân. Văn bản này đặc biệt làm rõ nghĩa vụ thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản phức tạp như đồng sở hữu, ủy quyền, tài sản thế chấp và chuyển nhượng theo quyết định thi hành án.
Đồng sở hữu: Nghĩa vụ thuế theo tỷ lệ sở hữu
Theo Điều 57 của Nghị định, đối với bất động sản đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân được xác định riêng cho từng người dựa trên tỷ lệ sở hữu. Căn cứ xác định tỷ lệ là các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc giấy tờ hợp pháp khác. Trường hợp không có tài liệu chứng minh, nghĩa vụ thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân giữa các đồng sở hữu. Các cá nhân có thể ủy quyền cho một người đại diện thực hiện việc nộp thuế.
Ủy quyền: Phân biệt rõ hai trường hợp
Nghị định phân biệt hai trường hợp ủy quyền. Nếu người được ủy quyền có đầy đủ quyền như chủ sở hữu theo quy định dân sự, thì người nộp thuế vẫn là cá nhân ủy quyền. Ngược lại, nếu người được ủy quyền chỉ thực hiện chuyển nhượng và nhận thù lao, không có đầy đủ quyền như chủ sở hữu, nghĩa vụ thuế được thực hiện theo quy định đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công.
Tài sản thế chấp: Ngân hàng có trách nhiệm khai thuế thay
Đối với bất động sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng, nếu người vay không có khả năng trả nợ, ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm phải khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán khoản nợ. Trường hợp cá nhân tự chuyển nhượng bất động sản thế chấp để thanh toán nợ, cá nhân hoặc tổ chức thực hiện thủ tục chuyển nhượng thay phải khai và nộp thuế trước khi thanh toán các khoản nợ.
Thi hành án và chuyển đổi nhà đất
Đối với bất động sản chuyển nhượng theo quyết định thi hành án, cá nhân chuyển nhượng phải khai, nộp thuế hoặc tổ chức bán đấu giá thực hiện thay. Riêng tài sản bị cơ quan nhà nước tịch thu, bán đấu giá để nộp ngân sách thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Ngoài ra, việc chuyển đổi nhà, đất giữa các cá nhân nếu không thuộc trường hợp miễn thuế vẫn phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.
