Một trường hợp nhà ở được xây dựng từ năm 1999, nhưng một nửa diện tích công trình lại nằm ngoài phạm vi thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Vấn đề này đang gây nhiều băn khoăn cho người dân về cách xử lý theo quy định pháp luật.
Thực trạng ngôi nhà xây sai ranh giới
Theo thông tin từ bạn đọc, ngôi nhà được xây dựng từ năm 1999 trên một thửa đất đã có sổ đỏ. Tuy nhiên, khi đo đạc lại, phát hiện một nửa căn nhà nằm ngoài ranh giới thửa đất được cấp. Phần đất mà căn nhà đang chiếm dụng là đất của hộ gia đình khác hoặc đất công. Việc này đã tồn tại hơn 20 năm, nhưng nay mới được phát hiện khi có tranh chấp hoặc khi thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến nhà đất.
Quy định pháp luật về xử lý nhà xây trên đất không đúng ranh giới
Theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn, việc xử lý trường hợp nhà ở xây dựng một phần ngoài ranh giới thửa đất được cấp sổ đỏ phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời điểm xây dựng, tính chất đất bị lấn chiếm, và việc đã được cơ quan có thẩm quyền xử lý hay chưa.
Luật sư Nguyễn Văn A, Công ty Luật XYZ, cho biết: “Đối với nhà xây dựng từ năm 1999, nếu phần diện tích lấn chiếm là đất của người khác hoặc đất công, thì người sử dụng đất phải có trách nhiệm khôi phục lại hiện trạng ban đầu, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc có quyết định xử lý khác.”
Các hướng giải quyết có thể áp dụng
Trước hết, chủ sở hữu cần xác định rõ phần diện tích đất bị lấn chiếm thuộc loại đất gì: đất ở của hộ gia đình khác, đất nông nghiệp, hay đất công. Tùy vào từng trường hợp, cơ quan chức năng sẽ có hướng xử lý khác nhau.
- Nếu đất lấn chiếm là của hộ gia đình khác: Hai bên có thể thỏa thuận để hợp thức hóa việc sử dụng đất, ví dụ như chuyển nhượng một phần diện tích đất đó cho chủ nhà. Nếu không thỏa thuận được, chủ nhà phải tháo dỡ phần xây dựng trái phép và trả lại đất cho chủ cũ.
- Nếu đất lấn chiếm là đất công: Chủ nhà phải liên hệ với cơ quan quản lý đất đai địa phương để được hướng dẫn. Thông thường, nếu việc lấn chiếm không gây ảnh hưởng lớn và đã tồn tại lâu dài, cơ quan có thể xem xét cho thuê hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu vi phạm nghiêm trọng, buộc phải tháo dỡ.
Thủ tục cần thực hiện
Chủ nhà cần nộp đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để trình bày sự việc. Kèm theo các giấy tờ: sổ đỏ thửa đất gốc, giấy phép xây dựng (nếu có), biên bản hòa giải (nếu có tranh chấp), và các tài liệu chứng minh thời điểm xây dựng nhà (năm 1999).
Cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra thực địa, đo đạc hiện trạng, xác định mức độ vi phạm. Sau đó, họ sẽ đưa ra phương án xử lý phù hợp. Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, trong năm 2023, có khoảng 15% trường hợp vi phạm ranh giới đất đai được giải quyết bằng hình thức công nhận một phần diện tích lấn chiếm nếu đủ điều kiện.
Lưu ý cho người dân
Trường hợp nhà xây từ năm 1999, một nửa nằm ngoài đất đã cấp sổ đỏ là tình huống phức tạp. Người dân không nên tự ý tháo dỡ hay sửa chữa khi chưa có quyết định của cơ quan nhà nước. Tốt nhất nên tìm đến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được tư vấn cụ thể. Việc giải quyết triệt để sẽ giúp tránh các rủi ro pháp lý sau này, đặc biệt khi muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp bất động sản.
