Hà Nội vừa thông qua chính sách mới về cải tạo chung cư cũ, với điểm nhấn là hạ ngưỡng đồng thuận của chủ sở hữu nhà từ 75% xuống 51% khi thông qua phương án bồi thường, tái định cư. Quy định này nằm trong Nghị quyết về chính sách cải tạo chỉnh trang đô thị và phát triển TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng), được xây dựng để thực hiện Luật Thủ đô số 02/2026/QH16.
Thực trạng cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội
Thành phố hiện có hơn 2.160 chung cư cũ xây dựng giai đoạn 1960-1990, cần cấp bách cải tạo để đảm bảo an toàn và chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, từ năm 2007 đến nay, chỉ có 21 dự án hoàn thành. Nguyên nhân chính là vướng mắc về tỷ lệ đồng thuận và thời gian lấy ý kiến kéo dài vô hạn, khiến nhiều dự án đình trệ.
Những điểm mới trong chính sách
Nghị quyết quy định thời gian lấy ý kiến tối đa 12 tháng, có thể gia hạn không quá 6 tháng trong trường hợp bất khả kháng, nhằm tránh tình trạng kéo dài vô định. Về bồi thường, chủ sở hữu được nhận hệ số K do thỏa thuận với chủ đầu tư, nhưng không quá 2 lần diện tích sử dụng hợp pháp. Nếu không thỏa thuận được, hệ số K mặc định là 1 lần đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên, và 1,2 lần đối với tầng 1. Lợi nhuận định mức tối đa cho chủ đầu tư là 15% tổng mức đầu tư sơ bộ.
Phạm vi chung cư phải phá dỡ được mở rộng: ngoài loại D theo luật xây dựng, còn bao gồm loại C có hạ tầng không đáp ứng tiêu chuẩn hoặc có nguy cơ mất an toàn. Các chung cư hư hỏng kết cấu chính hoặc vi phạm trật tự xây dựng khó khắc phục cũng thuộc diện phá dỡ nếu nằm trong dự án cải tạo hoặc đề án quy gom được phê duyệt.
Liên kết với phát triển TOD
Điểm mới đáng chú ý là gắn cải tạo chung cư cũ với phát triển TOD, tái thiết không gian quanh các đầu mối giao thông công cộng như ga metro, BRT, nút giao lớn, nhằm định hình đô thị hiện đại, bền vững. Chính sách nhận được sự đồng thuận cao từ HĐND thành phố, nhưng cũng có lo ngại về áp lực gia tăng khi mở rộng diện phá dỡ.
Ý kiến đại biểu và chuyên gia
Đại biểu Mạc Đình Minh cho rằng khó khăn lớn nhất là đảm bảo hiệu quả tài chính cho nhà đầu tư, đề xuất tăng chỉ tiêu dân số phù hợp và phát triển nhà ở thương mại trong khu vực cải tạo, ưu tiên bán cho hộ dân cũ. Ông Lưu Quang Huy, Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, đồng tình nhưng nhấn mạnh cần nghiên cứu kỹ từng khu vực, cân đối giữa phát triển và hạ tầng đô thị, vì hầu hết chung cư cũ nằm trong nội đô.
