Trong thời gian qua, nhiều dự án nhà ở xã hội đã và đang được đầu tư xây dựng, góp phần bổ sung nguồn cung và mang đến cơ hội sở hữu nhà cho người lao động. Tuy nhiên, với mức thu nhập thấp, giấc mơ mua nhà ở xã hội của nhiều người vẫn còn khó khăn khi khoảng cách cung - cầu còn khá xa. Do đó, chính sách nhà ở xã hội cần được điều chỉnh theo hướng tái cấu trúc, đồng thời phát triển nhà ở xã hội cho thuê phải được xác định là nhiệm vụ quan trọng, mang tính căn cơ và lâu dài.
Nhu cầu nhà ở cho thuê rất lớn
Tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới vào chiều 19/5, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh, trong thời kỳ phát triển mới, tiếp cận nhà ở an toàn phù hợp với khả năng chi trả phải được coi là quyền cơ bản của người dân và thước đo của tiến bộ xã hội. Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm yêu cầu phải đặt nhà ở trong chiến lược phát triển đô thị quốc gia. Từ nay đến 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa thu nhập của người dân.
Liên quan đến chỉ đạo này, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội năm 2026 là 158.723 căn. Đến ngày 15/5 vừa qua, đã khởi công thêm 34 dự án với quy mô 29.895 căn. Lũy kế khởi công là 234 dự án với quy mô 233.962 căn. Hiện các dự án đã hoàn thành là 11.207 căn, khả năng hoàn thành chỉ tiêu năm 2026 là 91.293/158.723 căn (đạt 58%).
Về nhu cầu nhà ở cho thuê, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị các địa phương rà soát, xác định nhu cầu thuê nhà ở, đồng thời đề xuất chỉ tiêu phát triển nhà ở do Quỹ nhà ở địa phương đầu tư, tạo lập để cho thuê năm 2026 và các năm tiếp theo giai đoạn 2027-2030. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng được đề nghị báo cáo về việc bố trí nguồn vốn cho Quỹ nhà ở địa phương và tình hình thực hiện phát triển nhà ở cho thuê.
Tổng hợp từ Bộ Xây dựng cho thấy số lượng nhà ở xã hội hiện có, đang cho thuê trên cả nước khoảng 42.275 căn. Trên cơ sở báo cáo của 23/34 địa phương, có 18 địa phương báo cáo nhu cầu thuê nhà ở giai đoạn 2026-2030 với tổng số 71.187 căn; 3 địa phương báo cáo không có nhu cầu (Cao Bằng, Hà Tĩnh, Gia Lai); 2 địa phương (Thanh Hóa, Quảng Trị) đề nghị báo cáo sau khi thành lập Quỹ nhà ở địa phương và rà soát thực tế.
Trong số các địa phương, Đà Nẵng dẫn đầu với hơn 12.400 căn nhà ở xã hội cho thuê, tiếp đến là Bắc Ninh gần 9.850 căn và Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 5.700 căn. Đây cũng là những địa phương đã phát triển và triển khai mô hình nhà ở cho công nhân, người lao động thuê, mở ra nhiều cơ hội để người lao động an cư lạc nghiệp.
Theo Bộ Xây dựng, trong thời gian qua, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở và đất ở, đã tăng nhanh và vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, nhất là người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội chưa thể đáp ứng nhu cầu; khoảng cách cung - cầu còn khá xa, khiến việc tiếp cận loại hình nhà ở này vẫn là bài toán khó.
Thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội
Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận rằng chính sách phát triển nhà ở xã hội cho thuê là cần thiết trong bối cảnh quỹ đất ngày càng thu hẹp. Với các dự án nhà ở xã hội để bán, sau 5 năm sẽ được chuyển thành nhà ở thương mại, khiến các địa phương phải tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển dự án tiếp theo. Trong khi đó, nếu phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nguồn cung sẽ được duy trì ổn định trong thời gian dài.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, chỉ ra thực tế: nhu cầu nhà ở hiện nay không chỉ dừng ở việc sở hữu, mà đang chuyển mạnh sang thuê hoặc thuê mua để ổn định chỗ ở lâu dài, phù hợp với khả năng tài chính, đặc điểm việc làm và quá trình dịch chuyển lao động. Điều này đặt ra yêu cầu phải thay đổi tư duy phát triển nhà ở theo hướng đa dạng hóa các mô hình tiếp cận. Ông Châu cho rằng điều này rất đúng với chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm khi nhấn mạnh chính sách nhà ở trong giai đoạn mới phải được thiết kế với tư duy mới, tầm nhìn mới, đảm bảo mọi người đều có chỗ ở.
Ông Châu kiến nghị Nhà nước và địa phương cần có chính sách hỗ trợ phát triển nhà cho thuê do cá nhân đầu tư. Đây là loại hình đang đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người lao động, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Nếu có cơ chế hỗ trợ phù hợp, việc nâng cấp và phát triển hệ thống nhà cho thuê có thể góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở giá rẻ cho xã hội.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng cần sớm phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp. Việc thiếu sản phẩm nhà ở cho thuê đã làm gia tăng áp lực sở hữu nhà, gián tiếp đẩy nhu cầu và giá bất động sản lên cao, tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ phát triển. Theo ông Đính, cơ quan quản lý Nhà nước cần khẩn trương xây dựng thị trường nhà ở cho thuê, trước hết bằng việc thúc đẩy các dự án nhà ở công nhân với mức giá phù hợp, qua đó giảm áp lực sở hữu nhà ở và giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định hơn, đảm bảo người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn, phù hợp khả năng chi trả; trong đó nhà ở cho thuê phải trở thành trụ cột lâu dài theo chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm.
Đa dạng hóa chính sách an sinh nhà ở
Nhằm có thêm nguồn lực hỗ trợ phát triển nhà ở giá phù hợp cho người thu nhập thấp, quỹ nhà ở quốc gia và quỹ nhà ở địa phương là giải pháp quan trọng. Các quỹ này hỗ trợ phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và tạo điều kiện để người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp tiếp cận chỗ ở phù hợp.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết quỹ nhà ở quốc gia sẽ bổ sung nguồn cung nhà ở cho thuê, tiết kiệm nguồn lực đất đai, nhiều người được sử dụng luân phiên quỹ nhà ở này, qua đó đảm bảo giải quyết nhu cầu nhà ở ổn định, lâu dài cho những đối tượng không có khả năng chi trả để mua nhà ở xã hội. Quỹ này sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, cân đối cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa bất động sản, từ đó tác động hạ giá thành phân khúc nhà ở thương mại, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.
Ông Nguyễn Văn Đính đánh giá mô hình quỹ nhà ở quốc gia đã được nhiều quốc gia áp dụng hiệu quả. Dù Việt Nam triển khai khá muộn, đây vẫn là bước đi phù hợp trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá hợp lý ngày càng lớn. Quỹ nhà ở quốc gia và quỹ nhà ở địa phương sẽ giúp đa dạng hóa chính sách an sinh nhà ở. Người có điều kiện tài chính có thể tiếp cận các chương trình mua nhà, trong khi người lao động, công nhân hoặc nhóm cần chỗ ở tạm thời có thể lựa chọn hình thức thuê với chi phí thấp hơn. Ở nhiều khu công nghiệp, nhu cầu thuê nhà rất lớn nhưng nguồn cung còn thiếu. Nếu triển khai tốt, quỹ này sẽ góp phần giải quyết bài toán chỗ ở cho lực lượng lao động.
Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Tài chính đề xuất nhu cầu cấp vốn điều lệ của Quỹ nhà ở Trung ương trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 là 10.000 tỷ đồng. Cụ thể, trong năm 2026 là 5.000 tỷ đồng; giai đoạn 2029-2030 là 5.000 tỷ đồng. Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để trình Quốc hội xem xét vào năm 2026, đồng thời đôn đốc các địa phương đẩy nhanh tiến độ phát triển nhà ở xã hội, sớm hoàn thiện quỹ nhà ở địa phương và ưu tiên bố trí vốn ngân sách để các quỹ nhà ở địa phương có thể đi vào hoạt động thực chất.
