Cải tạo chung cư cũ: Tỷ lệ hoàn thành chỉ 1,2%, cần giải pháp đột phá
Trong nhiều năm qua, chương trình cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã được triển khai, nhưng kết quả đạt được chỉ ở mức 1,2%. Hàng vạn cư dân vẫn phải sống trong các căn hộ chật hẹp, xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ đe dọa đến tính mạng.
Những rào cản lớn trong quá trình cải tạo
Theo ông Nguyễn Phi Thường, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, ba nhóm vấn đề chính đang cản trở tiến độ cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ bao gồm: quy hoạch chi tiết về mật độ xây dựng, tầng cao và dân số; công tác giải phóng mặt bằng; và việc bảo đảm quyền lợi của người dân. PGS, TS Lưu Đức Hải, Viện trưởng Nghiên cứu Đô thị và Phát triển Hạ tầng, nhấn mạnh rằng khó khăn lớn nhất hiện nay là mâu thuẫn lợi ích giữa chính quyền, người dân và doanh nghiệp.
Người dân mong muốn được tái định cư tại chỗ với diện tích rộng hơn, trong khi doanh nghiệp tập trung vào hiệu quả kinh tế và chính quyền yêu cầu đảm bảo hạ tầng và quy hoạch tổng thể. Ngoài ra, việc thiếu cơ chế tài chính bền vững, chủ yếu dựa vào vốn nhà đầu tư trong bối cảnh ngân sách nhà nước hạn chế, cũng là một thách thức lớn.
Đề xuất hình thức BT và chính sách mới
Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) để phù hợp với mô hình hợp tác công - tư (PPP). Theo đó, Nhà nước sẽ lựa chọn nhà đầu tư và doanh nghiệp để thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ. Sau khi hoàn thành và bàn giao công trình, doanh nghiệp có thể được thanh toán bằng quỹ đất tại vị trí khác hoặc quyền khai thác quỹ đất từ dự án sau cải tạo.
Các dự án này sẽ được tạo điều kiện thuận lợi, bao gồm việc cắt giảm thủ tục như không yêu cầu chấp thuận chủ trương đầu tư. Cơ quan soạn thảo cũng đề xuất làm rõ cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp, đặc biệt là phần diện tích kinh doanh thương mại trong các dự án BT.
KTS Trần Huy Ánh, Hội Kiến trúc sư Hà Nội, chia sẻ: “Hình thức BT là vô cùng cần thiết. Việc tăng quyền lợi cho doanh nghiệp sẽ tạo động lực để họ chung tay với Nhà nước trong cải tạo chung cư cũ, từ đó ổn định đời sống người dân.”
Giải pháp bền vững từ các địa phương
Đầu năm 2025, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã phê duyệt Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng và xuống cấp. Nhiều chính sách mới được áp dụng:
- Người dân được bố trí căn hộ tái định cư với diện tích tối thiểu bằng 1-2 lần so với căn hộ cũ (tầng 1) và bằng 1-1,5 lần với căn hộ ở tầng 2.
- Trường hợp đã ký hợp đồng tái định cư nhưng không có nhu cầu ở chung cư mới, người dân vẫn được phép chuyển nhượng.
- Nếu chưa ký hợp đồng, người dân có thể nhận tiền thanh toán tương đương giá trị căn hộ tái định cư tại thời điểm di dời.
Tại Hà Nội, để đạt mục tiêu căn bản hoàn thành chỉnh trang chung cư cũ vào năm 2035, các cơ quan chức năng đang xây dựng nhiều giải pháp, từ quy hoạch đến giải phóng mặt bằng, nhằm đẩy nhanh cải tạo hơn 1.570 chung cư xuống cấp và bảo đảm an toàn cho cư dân. Thành phố cũng dự tính chuyển đổi công năng khu chung cư cũ sang nhà xã hội, nhà tái định cư hoặc bán đấu giá nếu đủ tiêu chuẩn.
Kiến nghị từ chuyên gia và hướng đi tương lai
KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, kiến nghị: “Khi cải tạo, thay vì giữ nguyên cấu trúc cũ, có thể tái thiết theo hướng giảm số lượng công trình nhưng tăng chiều cao, ví dụ từ 20 tòa nhà năm tầng thành bốn tòa nhà 40 tầng. Phần diện tích còn lại sẽ dành cho công viên, trường học, không gian xanh và các tiện ích công cộng, đồng thời kết nối thuận lợi với hệ thống giao thông.”
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đề xuất: “Để đẩy nhanh tiến độ, cần xây dựng thêm các kênh huy động vốn mới, như phát hành trái phiếu Chính phủ hoặc trái phiếu chính quyền địa phương, trong đó, vai trò của Nhà nước và các thành phố phải chủ đạo, nâng cao tính khả thi và bền vững cho dự án.”
Theo các chuyên gia, việc tháo gỡ những nút thắt tồn tại gần 20 năm qua đòi hỏi sự chung tay của cả ba bên: Nhà nước định hướng và chỉ đạo, doanh nghiệp thực hiện với trách nhiệm cao, và người dân đồng thuận để công việc tiến triển nhanh chóng. Chỉ với sự phối hợp chặt chẽ này, chương trình cải tạo chung cư cũ mới có thể đạt được những bước tiến đáng kể, cải thiện chất lượng sống cho hàng vạn cư dân đô thị.
