Bộ Tài chính đề xuất quy định chi tiết thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Bộ Tài chính hiện đang trong quá trình soạn thảo Nghị định nhằm quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Trong đó, một đề xuất quan trọng là quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, mức thuế được áp dụng là 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Thời điểm để xác định thu nhập tính thuế sẽ là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng chính thức có hiệu lực theo quy định pháp luật, hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Luật này cũng giao nhiệm vụ cho Chính phủ trong việc quy định chi tiết các nội dung liên quan.
Quy định cụ thể về giá chuyển nhượng bất động sản
Dựa trên thẩm quyền được giao, Bộ Tài chính đã đề xuất trong dự thảo Nghị định rằng giá chuyển nhượng bất động sản sẽ được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm diễn ra giao dịch. Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ giá đất, hoặc giá đất được ghi thấp hơn so với giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành, thì giá chuyển nhượng sẽ được tính dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có) áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng, theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Đối với các giao dịch bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nếu giá kê khai thấp hơn mức quy định, phần giá trị đất vẫn sẽ được xác định theo bảng giá đất. Phần tài sản trên đất sẽ được tính toán dựa trên giá lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trong trường hợp địa phương chưa có quy định cụ thể về đơn giá, sẽ áp dụng theo quy định của Bộ Xây dựng về suất vốn và giá trị công trình.
Với các công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá trị tính thuế sẽ được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng, nhân với giá tính lệ phí trước bạ hoặc suất vốn đầu tư do cơ quan có thẩm quyền công bố. Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá, sẽ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
Trong trường hợp cho thuê lại, nếu đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo pháp luật về đất đai tại thời điểm cho thuê lại, thì giá cho thuê lại sẽ được xác định căn cứ theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận về việc bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế sẽ là khi hợp đồng chính thức có hiệu lực. Ngược lại, nếu có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm sẽ được xác định khi tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản.
Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế sẽ là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế. Cá nhân khi góp vốn bằng bất động sản sẽ chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng tại thời điểm góp vốn. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, hoặc giải thể doanh nghiệp, tổ chức nhận vốn góp sẽ có trách nhiệm khai thuế thay và nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân khi góp vốn.
Ngoài ra, dự thảo Nghị định cũng kế thừa các quy định hiện hành, làm rõ rằng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung của quyền sở hữu đối với bất động sản theo pháp luật dân sự. Đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao và không có đầy đủ quyền sở hữu, thì sẽ thực hiện nộp thuế từ tiền lương, tiền công đối với khoản thù lao nhận được. Dự thảo cũng đề cập đến một số quy định về khai thuế thay, nộp thuế thay đối với bất động sản được đem thế chấp, bảo lãnh hoặc thực hiện theo quyết định của tòa án.
