Bộ Tài Chính Đề Xuất Quy Định Cụ Thể Giá Tính Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản
Theo dự thảo tờ trình mới nhất, Bộ Tài chính đã đưa ra các đề xuất chi tiết nhằm cụ thể hóa quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Điều này dựa trên cơ sở Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, trong đó quy định mức thuế suất áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng.
Giá Chuyển Nhượng Được Xác Định Như Thế Nào?
Bộ Tài chính đề xuất rằng giá chuyển nhượng bất động sản sẽ được xác định dựa trên giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, đối với các trường hợp đặc biệt, quy định này có sự điều chỉnh linh hoạt.
- Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá ghi thấp hơn so với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, thì giá chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh áp dụng tại thời điểm đó.
- Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền: Bao gồm nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc. Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo quy định, phần giá trị đất sẽ áp dụng như trên, còn phần giá trị tài sản gắn liền sẽ dựa trên giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp tỉnh chưa có quy định, sẽ căn cứ vào hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
- Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Giá chuyển nhượng được xác định dựa trên tỷ lệ góp vốn và giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định, hoặc suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố nếu tỉnh chưa có quy định.
- Đối với trường hợp cho thuê lại: Nếu đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá cho thuê lại sẽ được xác định theo quy định của tỉnh.
Thời Điểm Xác Định Thu Nhập Tính Thuế
Về thời điểm xác định thu nhập tính thuế, Bộ Tài chính đề xuất các quy định cụ thể như sau:
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận về việc bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng có hiệu lực pháp lý.
- Nếu có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng hoặc sở hữu bất động sản.
- Đối với cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Ngoài ra, dự thảo cũng quy định rằng cá nhân góp vốn bằng bất động sản sẽ chưa phải khai và nộp thuế tại thời điểm góp vốn. Thuế sẽ được tính khi chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp, với trách nhiệm khai và nộp thuế thuộc về tổ chức nhận vốn góp.
Kế Thừa Và Mở Rộng Quy Định Hiện Hành
Dự thảo nghị định tiếp tục kế thừa các quy định hiện hành, trong đó xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả hoạt động ủy quyền khi người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền sở hữu. Đối với các hình thức ủy quyền chỉ nhận thù lao, thuế sẽ được áp dụng trên khoản thu nhập từ tiền lương, tiền công.
Dự thảo cũng đề cập đến các quy định về khai thuế thay và nộp thuế thay đối với bất động sản được sử dụng để thế chấp, bảo lãnh hoặc theo quyết định của tòa án.
Thời Gian Áp Dụng
Dự kiến, dự thảo nghị định này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7. Tuy nhiên, các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, tiền lương và tiền công của cá nhân cư trú sẽ được áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026, nhằm tạo sự chuyển tiếp thuận lợi cho người nộp thuế.
