Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến đến ngày 10.8.2026 đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tại Điều 27 của dự thảo, các điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất chỉ bao gồm: có giấy chứng nhận (sổ hồng), đất không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng không còn được nhắc đến.
Dự thảo chưa có hiệu lực, luật hiện hành vẫn bắt buộc công chứng
Luật sư Hoàng Hà cho biết, đây mới là dự thảo, chưa được Quốc hội thông qua. Hiện tại, người dân thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vẫn phải tuân thủ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, yêu cầu hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp ngoại lệ.
Việc bỏ quy định trong Luật Đất đai không đồng nghĩa với việc các luật khác cũng hết yêu cầu công chứng. Điều 164 Luật Nhà ở 2023 vẫn quy định mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp được miễn. Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng yêu cầu hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng giữa các cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
Ví dụ, nếu ông A bán cho ông B một thửa đất trống, dự thảo đang theo hướng Luật Đất đai sẽ không còn trực tiếp bắt buộc công chứng. Nhưng nếu ông A bán nhà ở gắn liền với đất thì giao dịch vẫn có thể thuộc Điều 164 Luật Nhà ở và phải công chứng hoặc chứng thực.
Cải cách thủ tục hành chính và rủi ro tiềm ẩn
Theo luật sư Hoàng Hà, về mặt cải cách thủ tục hành chính, đề xuất này có cơ sở khi dữ liệu dân cư, hộ tịch, đất đai, thuế và công chứng được kết nối đầy đủ. Nếu cơ quan đăng ký đất đai có thể xác thực ngay chủ thể, tình trạng pháp lý của thửa đất, tình trạng hôn nhân và các hạn chế giao dịch thì việc duy trì thêm khâu bắt buộc cần được đánh giá về chi phí và hiệu quả.
Tuy nhiên, ông nhấn mạnh: "Công chứng giao dịch bất động sản không chỉ là việc đóng dấu lên hợp đồng. Công chứng viên còn phải kiểm tra năng lực hành vi của các bên, tính tự nguyện, quyền đại diện, tình trạng tài sản chung, giấy tờ về quyền sử dụng đất và những dấu hiệu bất thường của giao dịch. Trong nhiều trường hợp, công chứng viên là người trực tiếp phát hiện một bên bị ép buộc, người ký không đủ khả năng nhận thức, giấy tờ có dấu hiệu giả mạo hoặc tài sản đang thuộc quyền của nhiều người nhưng chỉ có một người tự ý định đoạt."
Đăng ký biến động vẫn bắt buộc
Bỏ công chứng không có nghĩa chỉ cần viết giấy tay rồi giao tiền là quyền sử dụng đất đã chuyển sang người mua. Dự thảo vẫn quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, đồng thời cấm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất mà không đăng ký. Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy, công chứng có thể không còn là cơ chế kiểm soát bắt buộc trước giao dịch nhưng thủ tục đăng ký biến động vẫn là cửa xác lập việc chuyển quyền.
Luật sư Hoàng Hà lưu ý: "Nếu bỏ công chứng mà cơ quan đăng ký đất đai chỉ kiểm tra hồ sơ theo hình thức thì rủi ro không mất đi. Nó chỉ được chuyển từ giai đoạn phòng ngừa sang giai đoạn tranh chấp. Khi đó người mua phải khởi kiện, yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc đòi lại tiền. Chi phí xã hội có thể lớn hơn nhiều so với khoản phí công chứng được cắt giảm."
Thay đổi chính sách lớn cần cơ chế kiểm soát chặt
Luật Công chứng 2026 có hiệu lực từ ngày 1.1.2027 xác định giao dịch bắt buộc công chứng phải là giao dịch "được luật quy định phải công chứng". Luật Công chứng không tự liệt kê giao dịch đất đai phải công chứng mà giao cho các luật chuyên ngành xác định. Vì vậy, nếu Luật Đất đai mới bỏ quy định về công chứng và không có luật nào khác điều chỉnh thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuần túy giữa các cá nhân có thể thực sự không còn thuộc diện bắt buộc công chứng.
Dự thảo cần xác định cụ thể hợp đồng phải được lập dưới hình thức nào, cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra những nội dung gì, cách thức xác thực ý chí của các bên ra sao và ai chịu trách nhiệm nếu một giao dịch giả mạo vẫn được đăng ký. Những giao dịch có tài sản chung vợ chồng, người đại diện, người thừa kế, nhiều người cùng sử dụng đất hoặc có dấu hiệu hạn chế năng lực nhận thức cũng cần cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn giao dịch thông thường.
Luật sư Hoàng Hà kiến nghị: "Có thể nghiên cứu bỏ công chứng bắt buộc đối với những giao dịch mà toàn bộ dữ liệu đã được số hóa, xác thực và kết nối trực tiếp với cơ quan đăng ký đất đai. Khi dữ liệu chưa đầy đủ hoặc giao dịch có yếu tố phức tạp, công chứng vẫn cần được duy trì như một lớp bảo vệ pháp lý."
