Một người phụ nữ tại Quảng Ngãi đã bày tỏ sự bất ngờ khi phát hiện toàn bộ diện tích đất hơn 2.600 mét vuông mà gia đình bà đang sinh sống, vốn có nguồn gốc từ ông cố để lại, lại được ghi nhận là đất vườn trong sổ đỏ, dù trên đất đã có nhà ở từ gần 50 năm trước.
Nguồn gốc thửa đất và quá trình sử dụng
Theo lời kể của bà B.T.H., thửa đất rộng 2.600m2 có nguồn gốc từ ông cố của bà. Ban đầu, ông cố sở hữu tổng cộng 3.900m2 đất. Vào năm 1970, diện tích này được chia cho ông nội bà và hai người em trai của ông nội. Cụ thể, ông nội bà được chia 2.600m2, một người em được 400m2 và người còn lại nhận 900m2.
Năm 1975, người chú sử dụng thửa đất 400m2 đã hy sinh, nên bà nội giao lại phần đất này cho cha mẹ bà H. quản lý và sử dụng. Sau khi ông bà nội qua đời, cha mẹ bà tiếp tục sử dụng ổn định cả hai thửa đất: 2.600m2 và 400m2.
Năm 1983, khi địa phương thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg, toàn bộ diện tích 3.900m2 được ghi chung trong sổ mục kê dưới tên mẹ bà H. và người chú sử dụng thửa đất 900m2, không tách thành ba thửa riêng theo hiện trạng sử dụng thực tế.
Bất ngờ với sổ đỏ
Sau khi cha mẹ qua đời, bà H. tiếp tục quản lý và sử dụng hai thửa đất nói trên. Đến năm 1996, bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cả hai thửa. Điều đáng nói là thửa đất hơn 400m2 không có nhà ở lại được công nhận toàn bộ là đất ở. Trong khi đó, thửa đất 2.600m2 có một căn nhà ở và một nhà thờ lại bị xác định toàn bộ là đất vườn.
Năm 2021, bà H. nộp hồ sơ đề nghị xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất 2.600m2. Tuy nhiên, hồ sơ không được giải quyết với lý do thửa đất này đã có biến động và không đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg.
Quy định pháp luật liên quan
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, đây là trường hợp cụ thể liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai. Việc xem xét phải dựa trên hồ sơ địa chính, giấy tờ về quyền sử dụng đất và thực tế quản lý, sử dụng đất tại địa phương, thuộc thẩm quyền của cơ quan chức năng địa phương.
Về nguyên tắc, tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận năm 1996, Điều 54 Luật Đất đai năm 1993 quy định hạn mức đất ở đối với mỗi hộ gia đình ở nông thôn do UBND cấp tỉnh quyết định nhưng không quá 400m2. Đối với nơi có điều kiện đặc thù hoặc nhiều thế hệ cùng sinh sống, hạn mức có thể cao hơn nhưng không vượt quá hai lần mức quy định của địa phương.
Theo Luật Đất đai năm 2024, thửa đất 2.600m2 đã được cấp Giấy chứng nhận, nên loại đất được xác định theo nội dung ghi trên giấy chứng nhận. Toàn bộ diện tích này được xác định là đất vườn hoặc đất nông nghiệp. Nếu người sử dụng xây nhà trên phần đất nông nghiệp sau khi được cấp sổ đỏ thì được xem là sử dụng đất không đúng mục đích. Việc chuyển sang đất ở sẽ được xem xét theo thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 139 Luật Đất đai năm 2024.
Khả năng điều chỉnh sổ đỏ
Tuy nhiên, Bộ cũng nêu một khả năng khác: Nếu thửa đất 2.600m2 có tên người sử dụng trong Sổ đăng ký ruộng đất mẫu 5b hoặc thuộc một trong các loại giấy tờ được lập khi thực hiện Chỉ thị 299, đồng thời trên đất đã có nhà ở từ trước thời điểm được cấp giấy chứng nhận lần đầu vào năm 1996 và sử dụng ổn định đến nay, thì có thể xem xét việc Giấy chứng nhận được cấp năm 1996 đã xác định không đúng mục đích sử dụng đất tại thời điểm cấp.
Trong trường hợp đó, cơ quan có thẩm quyền có thể thực hiện thủ tục thu hồi giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại giấy chứng nhận mới phù hợp với hiện trạng, nguồn gốc và mục đích sử dụng đất thực tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn bà H. đối chiếu các quy định trên với hồ sơ, giấy tờ của gia đình và liên hệ UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn, xem xét giải quyết theo thẩm quyền.
Như vậy, khả năng được xác định lại đất ở của bà H. phụ thuộc vào việc có chứng minh được trên thửa đất đã tồn tại nhà ở từ trước khi được cấp sổ đỏ năm 1996 hay không. Nếu có căn cứ chứng minh, cơ quan chức năng có thể xem xét thu hồi sổ đỏ đã cấp và cấp lại theo đúng mục đích sử dụng đất thực tế.
