Cục Pháp luật dân sự - kinh tế (Bộ Tư pháp) vừa có văn bản hướng dẫn về một số vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai năm 2024 và Bộ luật Dân sự năm 2015. Nội dung tập trung vào ba vấn đề: giá trị pháp lý của việc ghi "sử dụng riêng", "sở hữu riêng" trên giấy chứng nhận; xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất; và quyền sử dụng đất của thành viên hộ gia đình đã kết hôn.
Ghi tên vợ chồng trên sổ đỏ
Theo Cục Pháp luật dân sự - kinh tế, pháp luật hôn nhân và gia đình quy định tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, bao gồm quyền sử dụng đất, về nguyên tắc là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc hình thành từ tài sản riêng.
Việc sổ đỏ chỉ ghi tên vợ hoặc chồng không đương nhiên xác định đó là tài sản riêng. Nếu một bên cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản riêng thì phải có căn cứ, tài liệu chứng minh nguồn gốc, như giấy tờ tặng cho riêng, thừa kế riêng.
Luật Đất đai năm 2024 cho phép người dân yêu cầu cấp đổi sổ đỏ để ghi đầy đủ tên cả hai vợ chồng nếu trước đó chỉ ghi tên một người. Do đó, người dân có quyền yêu cầu cấp đổi để thể hiện đúng quyền sở hữu chung.
Xác nhận thành viên hộ gia đình
Liên quan đến việc xác định thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, Bộ Tư pháp cho biết Luật Đất đai 2024 giao cho các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Pháp luật không bắt buộc văn bản thỏa thuận này phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nếu có nhu cầu, người dân có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực chữ ký.
Cục Pháp luật dân sự - kinh tế lưu ý, việc chứng thực chữ ký chỉ xác nhận chữ ký là của người yêu cầu, không chịu trách nhiệm về nội dung văn bản. Người ký phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về thông tin, cam kết trong văn bản.
Giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Khi xem xét giao dịch, công chứng viên cần căn cứ đồng thời vào Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Hộ tịch và các quy định liên quan để xác định đúng chủ thể có quyền đối với thửa đất.
Đối với trường hợp thành viên hộ gia đình đã kết hôn nhưng vợ hoặc chồng không phải là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, Bộ Tư pháp cho biết cần phân biệt giữa quyền sử dụng đất của hộ gia đình với chế độ tài sản chung của vợ chồng. Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, cùng sinh sống và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc nhận chuyển quyền.
Như vậy, quyền sử dụng đất của hộ gia đình được xác lập dựa trên điều kiện và thời điểm cụ thể. Việc một thành viên sau đó kết hôn không làm phát sinh đương nhiên quyền sử dụng đất của người vợ hoặc chồng đối với phần quyền đã xác lập trước đó. Tuy nhiên, dưới góc độ luật hôn nhân và gia đình, phần quyền sử dụng đất mà thành viên hộ gia đình được hưởng có thể trở thành tài sản chung của vợ chồng nếu thuộc trường hợp pháp luật quy định.
Do đó, khi thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần xem xét đồng thời Luật Đất đai và Luật Hôn nhân và gia đình để xác định chính xác chủ thể có quyền và nghĩa vụ.
Theo Cục Pháp luật dân sự - kinh tế, những hướng dẫn trên nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn công chứng và đăng ký đất đai kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Bộ Tư pháp nhấn mạnh việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần được thực hiện thận trọng, bảo đảm đúng quy định, hạn chế tranh chấp và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản.
