Tình huống: Mua nhà đất bằng giấy tay, muốn chuyển lên thổ cư
Tôi mua một căn nhà cấp 4 có 15 phòng trọ trên diện tích 300 m2 bằng giấy tay tại một phường ở Đồng Nai từ năm 2011 và sinh sống ổn định từ đó đến nay. Năm 2025, tôi mới được cấp sổ đỏ, nhưng là đất nông nghiệp. Hiện tôi muốn chuyển lên đất thổ cư. Vậy tôi phải tốn bao nhiêu tiền và có bị buộc phải tháo dỡ nhà không? Trường hợp nào được hợp thức hóa, trường hợp nào buộc phải cưỡng chế? Quy trình và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng là gì?
Bạn đọc Nguyễn Bình
Luật sư tư vấn
Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty luật TNHH HPL và cộng sự) tư vấn:
Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất (lên đất thổ cư)
Theo khoản 1, 2 điều 8 Nghị định 103 năm 2024, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, số tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển - Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển
Trong đó, giá đất tính tiền được xác định theo bảng giá đất do UBND tỉnh Đồng Nai (nay là thành phố Đồng Nai) ban hành tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Diện tích tính tiền là toàn bộ 300 m2 bạn muốn chuyển đổi. Lưu ý, nếu diện tích này vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, phần diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức sẽ có mức tính khác nhau theo quy định tại bảng giá đất.
Như vậy, tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển sẽ bằng giá đất tính tiền nhân với diện tích bạn muốn chuyển đổi. Tiền đất nông nghiệp trước khi chuyển được tính bằng diện tích đất nhân với giá đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất.
Trường hợp không phải tháo dỡ nhà
Vì bạn đã mua nhà và sinh sống ổn định từ năm 2011 (trước ngày 1.7.2014) trên đất nông nghiệp, việc có phải tháo dỡ nhà hay không sẽ phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất. Nếu hiện trạng sử dụng đất của bạn (có nhà ở) được cơ quan thẩm quyền xác nhận là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt, bạn sẽ được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo điểm c khoản 2 điều 139 luật Đất đai năm 2024. Khi đó, nhà ở và các công trình (15 phòng trọ) có thể được giữ lại và ghi nhận quyền sở hữu nếu bạn đáp ứng các điều kiện về xây dựng.
Khi nào bị tháo dỡ nhà?
Bạn có thể bị buộc phải tháo dỡ nhà nếu thuộc các trường hợp vi phạm nghiêm trọng như:
- Đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng theo khoản 1 điều 139 luật Đất đai năm 2024.
- Đất nằm trong khu vực cấm xây dựng hoặc quy hoạch cho mục đích hạ tầng công cộng, an ninh, quốc phòng.
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục vi phạm và không phù hợp quy hoạch.
Ngoài ra, về vấn đề xử phạt, theo điểm a khoản 5 điều 5 Nghị định 123 năm 2024: "Trường hợp vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm do mình gây ra theo quy định". Nếu căn nhà của bạn được xác định là công trình xây dựng vi phạm do chủ cũ thực hiện trước thời điểm chuyển nhượng, nhưng hiện nay chủ cũ đã chết, không còn người thừa kế hoặc không xác định được địa chỉ, thì bạn sẽ không bị xử phạt đối với hành vi xây dựng trái phép trước đây. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể bị buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là tháo dỡ đối với công trình vi phạm.
Theo luật sư Huyền, việc có được hợp thức hóa, cấp giấy chứng nhận hay buộc tháo dỡ công trình không thể áp dụng chung cho mọi trường hợp mà phải căn cứ vào hồ sơ địa chính, thời điểm hình thành nhà ở, hiện trạng quy hoạch và quá trình quản lý sử dụng đất thực tế tại địa phương.
Quy trình và thủ tục thực hiện
Theo điều 227 luật Đất đai 2024 và điều 44 Nghị định 102 năm 2024, quy trình gồm các bước:
- Nộp hồ sơ: 1 bộ hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp xã hoặc phòng NN-MT. Hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu số 02c); giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp năm 2025; giấy tờ tùy thân; các giấy tờ liên quan khác.
- Kiểm tra và thẩm định: Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, trích lục bản đồ địa chính và kiểm tra thực địa để đối chiếu với quy hoạch. Nếu được chấp thuận, UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Cơ quan thuế sẽ gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người dân phải nộp đầy đủ tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo.
- Cập nhật sổ đỏ: Sau khi nộp tiền, người dân nộp chứng từ để văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thay đổi vào sổ địa chính và trao lại sổ đỏ đã ghi nhận mục đích là đất ở cho người dân.
Đối với trường hợp của bạn, nên đến UBND phường hoặc phòng NN-MT ở địa phương để kiểm tra xem vị trí đất của mình có thuộc quy hoạch đất ở hay không. Nếu phù hợp quy hoạch, bạn hãy làm thủ tục chuyển mục đích sớm để được hợp thức hóa tài sản trên đất.
