Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/8/2024) tại khoản 2 Điều 152 quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) trong 6 trường hợp cụ thể. Việc thu hồi chỉ được thực hiện đúng thẩm quyền, nếu người dân không đồng ý có quyền khiếu nại theo quy định.
6 trường hợp thu hồi Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024
Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi Sổ đỏ trong các trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Sổ đỏ đã cấp.
- Trường hợp 2: Cấp đổi Sổ đỏ đã cấp.
- Trường hợp 3: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Sổ đỏ.
- Trường hợp 4: Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai, bao gồm: cấp không đúng thẩm quyền; không đúng đối tượng sử dụng đất; không đúng diện tích đất; không đủ điều kiện được cấp; không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại thời điểm cấp.
- Trường hợp 5: Sổ đỏ đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy.
- Trường hợp 6: Đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp Sổ đỏ đã cấp.
Lưu ý: Việc thu hồi Sổ đỏ không thuộc 4 trường hợp đầu chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án (khoản 5 Điều 152 Luật Đất đai 2024).
Quyền khiếu nại khi không đồng ý với quyết định thu hồi Sổ đỏ
Theo khoản 1 Điều 237 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai, bao gồm quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu cho rằng việc thu hồi trái pháp luật. Trình tự khiếu nại lần đầu thực hiện theo Luật Khiếu nại 2011, gồm các bước:
- Bước 1: Gửi đơn và tài liệu liên quan đến Chủ tịch UBND cấp xã.
- Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đơn, người có thẩm quyền thụ lý và thông báo việc thụ lý (Điều 27 Luật Khiếu nại 2011); nếu không thụ lý phải nêu rõ lý do.
- Bước 3: Xác minh nội dung khiếu nại theo Điều 29 Luật Khiếu nại 2011, người giải quyết có trách nhiệm kiểm tra lại quyết định, nếu chưa có cơ sở thì tự xác minh hoặc giao người có trách nhiệm xác minh.
- Bước 4: Tổ chức đối thoại; kết quả đối thoại là căn cứ giải quyết khiếu nại.
- Bước 5: Ra quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu.
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Sổ đỏ
Theo Luật Đất đai 2024, cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ là UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan chức năng được ủy quyền (Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh) sẽ ra quyết định thu hồi nếu phát hiện sổ đỏ cấp sai thẩm quyền, sai diện tích, sai mục đích hoặc sai thông tin.
Thủ tục và quy trình thu hồi Sổ đỏ mới nhất 2026
Thủ tục thu hồi Sổ đỏ cấp sai thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, với các trường hợp:
Đối với trường hợp người dân tự phát hiện sai sót:
- Bước 1: Nộp hồ sơ gồm văn bản kiến nghị kèm bản gốc Sổ đỏ tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh.
- Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện chuyển đến UBND cấp tỉnh.
- Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, ra quyết định thu hồi giấy cũ.
- Bước 4: Sau thu hồi, nếu đủ điều kiện, cơ quan chức năng cấp lại Sổ đỏ mới. Thời gian không quá 25 ngày làm việc.
Đối với trường hợp cơ quan Nhà nước phát hiện sai sót:
- Cơ quan nhà nước gửi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất nêu rõ lý do thu hồi.
- Người dân có quyền khiếu nại hoặc giải trình.
- Hết thời hạn thông báo, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi.
- Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp lại bản gốc Sổ đỏ.
Đối với trường hợp thu hồi theo quyết định của tòa án:
- Căn cứ bản án, quyết định có hiệu lực của tòa án tuyên hủy Sổ đỏ, cơ quan cấp sổ thực hiện thủ tục thu hồi.
- Nếu người sử dụng đất không giao nộp, cơ quan chức năng ban hành quyết định hủy Giấy chứng nhận (vô hiệu hóa giá trị pháp lý).
