Người dân thắc mắc về chuyển đổi đất HH sang đất ở nông thôn và tạo lối đi
Theo phản ánh từ một công dân, gia đình này đang sở hữu một thửa đất rộng 1.800 mét vuông chuyên dùng để trồng lúa nước. Trong tổng diện tích đó, có đến 1.600 mét vuông nằm trong khu vực quy hoạch đất cây xanh sử dụng công cộng, trong khi 200 mét vuông còn lại thuộc quy hoạch đất HH, được phân loại vào nhóm đất nhà ở dịch vụ. Một điểm đáng chú ý là toàn bộ diện tích 1.800 mét vuông này đều tiếp giáp với một con đường bê tông rộng 5 mét, tuy nhiên, phần đất 200 mét vuông nằm trong quy hoạch đất HH lại ở vị trí phía trong, không có mặt tiếp giáp trực tiếp với tuyến đường hiện hữu.
Từ thực tế này, người dân đã đặt ra câu hỏi quan trọng: liệu họ có được phép chuyển đổi 200 mét vuông đất nói trên sang loại hình đất ở nông thôn (ONT) hay không? Đồng thời, họ cũng băn khoăn về khả năng sử dụng một phần diện tích còn lại để tạo lối đi kết nối ra con đường bê tông hiện trạng, nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và sử dụng đất một cách thuận tiện.
Quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất
Trả lời cho những thắc mắc trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã cung cấp thông tin dựa trên các quy định pháp luật hiện hành. Cụ thể, theo khoản 5 Điều 116 của Luật Đất đai, các căn cứ để giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được quy định rõ ràng. Đối với hộ gia đình và cá nhân, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, cũng như chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đáng chú ý hơn, khoản 2 Điều 22 của Nghị định 151/2025 quy định rằng, các đơn vị hành chính cấp xã sau khi sắp xếp vẫn có thể tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt trước ngày 1 tháng 7 năm 2025. Hoặc, họ có thể dựa vào chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh phân bổ cho cấp xã để làm căn cứ thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Bên cạnh đó, Nghị quyết 66.3/2025 của Chính phủ cũng cho phép Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố căn cứ vào quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030, với tầm nhìn đến năm 2050, để phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các xã sau sắp xếp. Điều này được thực hiện mà không bị ràng buộc bởi chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia đã được phân bổ theo Nghị quyết số 39/2021 của Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, và kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm (2021 - 2025).
Giải pháp cho vấn đề lối đi và tách thửa đất
Một trong những vướng mắc phổ biến với các thửa đất nằm ở vị trí phía trong là thiếu mặt tiếp giáp trực tiếp với đường giao thông công cộng. Đây cũng chính là nỗi lo lắng của nhiều hộ gia đình khi muốn chuyển đất sang mục đích ở, nhưng phần đất dự kiến chuyển đổi lại nằm lọt giữa khu vực đất nông nghiệp, gây khó khăn trong việc tiếp cận.
Theo khoản 3 Điều 11 của Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội, khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, người sử dụng đất phải đảm bảo có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng. Hoặc, họ phải được sự đồng ý của chủ sử dụng đất liền kề cho phép đi qua. Điều đáng chú ý là, nếu người dân dành một phần diện tích của thửa đất ở, hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa, để làm lối đi, thì không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích dùng làm đường đi đó.
Ngoài ra, pháp luật cũng cho phép trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, thì không bắt buộc phải tách thửa. Việc hợp các thửa đất cũng không yêu cầu phải có cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, hoặc cùng thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đảm bảo các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai, thì sẽ không thực hiện tách thửa, trừ khi bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 1 tháng 8 năm 2024.
Đối với những trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ để thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất trước ngày Nghị quyết 254/2025 có hiệu lực thi hành, nhưng chưa được giải quyết, thì sẽ thực hiện theo quy định của Nghị quyết này.
Khuyến nghị từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường
Đây là một vụ việc cụ thể, do đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị công dân có liên quan nên chuẩn bị văn bản và hồ sơ, tài liệu kèm theo, sau đó gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai tại địa phương. Tại đây, họ sẽ được hướng dẫn và giải quyết theo đúng thẩm quyền và quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp trong việc sử dụng và chuyển đổi đất đai.
