Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Chính phủ trình đang gây nhiều tranh luận khi đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo các chuyên gia pháp lý, thay đổi này có thể dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng, đặc biệt là đối với người mua ít hiểu biết pháp luật.
Nội dung đề xuất tại Điều 27 dự thảo
Điều 27 dự thảo Luật Đất đai ban hành ngày 20/7 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, dự thảo không còn yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực như quy định hiện hành. Thay vào đó, người sử dụng đất chỉ cần đáp ứng các điều kiện: có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 hiện hành tại điểm a khoản 3 Điều 27 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, chỉ trừ hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi đất nông nghiệp và giao dịch giữa tổ chức kinh doanh bất động sản khi các bên có yêu cầu.
Luật sư cảnh báo rủi ro từ việc bỏ công chứng
Luật sư Nguyễn Thúy Quỳnh - Công ty Luật Phúc Khánh Hưng, trao đổi trên báo VTCnews, cho rằng việc đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng xuất phát từ mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân. Tuy nhiên, nhìn từ góc độ bảo vệ người mua, đây là thay đổi cần cân nhắc rất kỹ, bởi nó có thể khiến phần lớn rủi ro pháp lý chuyển từ cơ quan kiểm soát sang chính người dân.
Theo bà Quỳnh, công chứng không chỉ đơn thuần là thủ tục hình thức mà là bước phòng ngừa rủi ro, đảm bảo an toàn pháp lý. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhân thân, năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện và sự tự nguyện của các bên. Việc có sự kiểm tra này góp phần hạn chế tranh chấp. Bà Quỳnh nhấn mạnh: "Nếu bỏ thủ tục công chứng mà không có văn bản hướng dẫn cụ thể, để bên mua và bên bán tự giao dịch, không có cơ quan kiểm soát sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy, phát sinh nhiều tranh chấp trên thực tế."
Ba bất cập chính khi bỏ công chứng
Luật sư Quỳnh chỉ ra ba bất cập lớn. Thứ nhất, gia tăng tranh chấp và tội phạm lừa đảo. Công chứng viên hiện phát hiện nhiều trường hợp giấy tờ giả, đất đang tranh chấp, hoặc người ký không đủ năng lực. Nếu bỏ công chứng, người dân ít hiểu biết pháp luật dễ ký hợp đồng vay lãi nặng núp bóng mua bán hoặc hợp đồng giả tạo. Thứ hai, rủi ro đối với người mua. Người dân không có đủ năng lực chuyên môn để tự thẩm định lịch sử giao dịch, phát hiện tài sản bị kê biên, cầm cố, quy hoạch treo hay tranh chấp ranh giới. Khi hợp đồng bị tòa tuyên vô hiệu, bên bán thường đã tẩu tán tài sản, khiến người mua dù thắng kiện cũng không thể thi hành án. Thứ ba, gây quá tải cho hệ thống tư pháp. Công chứng là khâu thẩm định đầu vào cho đăng ký đất đai; nếu bỏ, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai mất tính chính xác, dẫn đến tranh chấp và khiếu kiện tăng đột biến, kéo dài nhiều năm do tính phức tạp.
Quan điểm đồng tình từ luật sư khác
Luật sư Đỗ Thị Phương Thảo, Công ty luật TNHH Hải Hội An, chia sẻ trên báo Thanh Niên rằng mục tiêu giảm thời gian và chi phí là đúng đắn, nhưng chính sách chỉ thành công khi vừa giảm chi phí tuân thủ vừa không làm tăng chi phí xã hội do tranh chấp. Nhiều ý kiến cho rằng khi cơ sở dữ liệu đất đai và dân cư hoàn thiện thì không cần công chứng. Tuy nhiên, bà Thảo phân tích: "Một hệ thống quản lý dữ liệu dù hiện đại đến đâu cũng không thể xác định người ký hợp đồng có bị ép buộc, có minh mẫn hay không. Đây là khoảng trống mà công chứng đang thực hiện như cơ chế phòng ngừa tranh chấp." Bà Thảo đề xuất thay vì bãi bỏ, nên đẩy mạnh chuyển đổi số trong công chứng và cải cách thủ tục đăng ký đất đai.
Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM, trao đổi với báo An ninh Thủ đô, nhấn mạnh công chứng không chỉ là đóng dấu. Công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi, tính tự nguyện, quyền đại diện, tình trạng tài sản chung. Nhiều trường hợp công chứng viên phát hiện một bên bị ép buộc, giấy tờ giả mạo, hoặc tài sản chung nhưng chỉ một người tự ý định đoạt. Ông nói: "Nếu bỏ công chứng, rủi ro chỉ chuyển từ phòng ngừa sang tranh chấp. Chi phí xã hội có thể lớn hơn nhiều so với khoản phí công chứng được cắt giảm."
Đăng ký vẫn bắt buộc nhưng cần cơ chế kiểm soát
Luật sư Hoàng Hà lưu ý, dự thảo vẫn quy định đăng ký đất đai là bắt buộc và cấm giao dịch không đăng ký. Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Như vậy, dù bỏ công chứng, thủ tục đăng ký biến động vẫn là cửa xác lập chuyển quyền. Tuy nhiên, dự thảo cần làm rõ hình thức hợp đồng, trách nhiệm kiểm tra của cơ quan đăng ký, cách xác thực ý chí các bên và ai chịu trách nhiệm nếu giao dịch giả mạo vẫn được đăng ký. Các giao dịch có tài sản chung vợ chồng, người đại diện, người thừa kế, nhiều người cùng sử dụng đất hoặc người hạn chế năng lực nhận thức cần cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn.
Như vậy, việc bỏ công chứng bắt buộc trong chuyển nhượng đất đai, nếu không có giải pháp thay thế hiệu quả, có thể tạo ra những rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho người dân, làm gia tăng tranh chấp và áp lực lên hệ thống tòa án. Các chuyên gia cho rằng cần cân nhắc thận trọng và có lộ trình phù hợp.
