TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nhận định một bộ phận tiền gửi của người dân đang dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng do lãi suất thấp, cùng với việc siết chặt quản lý thuế và kê khai tài sản. Phát biểu tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức, ông cho rằng sự dịch chuyển này đang góp phần làm gia tăng tổng cầu của nền kinh tế, đặc biệt tại các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản.
Dòng vốn thực tế cần nhìn nhận thận trọng
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nhiều số liệu thống kê hiện nay chưa phản ánh đầy đủ thực chất của dòng vốn đầu tư. Đối với vốn FDI, không ít dự án đăng ký quy mô lớn nhưng thời gian giải ngân kéo dài nhiều năm. Vốn đầu tư công được bố trí nhưng một phần vẫn nằm trong hệ thống ngân hàng chờ giải ngân. Khu vực tư nhân cũng thường đăng ký tăng vốn theo lộ trình dài. Do đó, cần thận trọng khi đánh giá quy mô dòng vốn thực sự đưa vào sản xuất kinh doanh.
Nguyên nhân dịch chuyển tiền gửi
TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ ra hai nguyên nhân chính khiến tiền gửi dân cư sụt giảm: kỳ vọng lãi suất thấp và việc siết chặt quản lý thuế, kê khai tài sản. Ông dẫn chứng, dù nhà đầu tư nước ngoài bán ròng trên thị trường chứng khoán hơn hai năm qua, thị trường vẫn tăng nhờ dòng tiền trong nước. Điều này cho thấy lượng vốn lớn từ dân cư đang tìm kênh đầu tư thay thế thay vì gửi tiết kiệm.
Tác động đến thị trường bất động sản
Đánh giá triển vọng bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang cải thiện nhờ cơ chế tháo gỡ của Chính phủ và Quốc hội, trong khi nhu cầu vẫn cao. Tuy nhiên, ông không kỳ vọng các đợt tăng giá quá nóng. “Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, vì dòng vốn không chỉ đổ vào bất động sản mà còn phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng”, ông nhận định.
Sự phân bổ vốn đa dạng sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, dù một số phân khúc có thể tăng trưởng tích cực nhờ hạ tầng và nhu cầu thực. Tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện khoảng 34% GDP, mục tiêu nâng lên gần 40% GDP để phục vụ tăng trưởng cao, đặt ra nhu cầu huy động vốn lớn.
Giải pháp khơi thông nguồn lực
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Việt Nam cần cơ chế tài chính mới để khơi thông nguồn lực trong dân, bao gồm mô hình huy động vàng hoặc tài sản tích lũy vào đầu tư sản xuất kinh doanh. Việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý, nhưng cần giám sát chặt chẽ để bảo đảm an toàn.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản những năm tới sẽ được hỗ trợ bởi tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, hạ tầng và dòng vốn xã hội, nhưng không còn sốt đại trà mà phân hóa rõ rệt theo khu vực, phân khúc và chất lượng sản phẩm. “Không có chuyện thị trường đóng băng, cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn, tập trung vào dự án có giá trị thực, hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu thị trường”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
