Ngân hàng 'biệt đãi' lãi suất vay mua nhà: Đâu là sự thật đằng sau con số 3,99%?
Sau Tết Nguyên đán, thị trường tín dụng bất động sản ghi nhận một diễn biến đáng chú ý: mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đang tăng mạnh. Từ mức phổ biến 6-8%/năm trước đó, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lên 12-14%/năm, thậm chí áp dụng ngay trong năm đầu tiên. Tuy nhiên, song song với xu hướng tăng này, vẫn có những ngân hàng tung ra các gói vay quảng bá lãi suất thấp, khiến không ít người mua nhà kỳ vọng chi phí vốn vẫn ở mức dễ chịu.
Lãi suất cho vay mua nhà có thực sự 'mềm'?
Thực tế, các mức lãi suất hấp dẫn như 3,99-5%/năm chủ yếu chỉ áp dụng trong thời gian ưu đãi rất ngắn, thường là 3-6 tháng đầu. Sau đó, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi theo thị trường và có thể tăng lên trên 10%/năm, thậm chí cao hơn nếu mặt bằng lãi suất chung tiếp tục đi lên.
Đơn cử, PVcomBank công bố gói vay mua nhà với lãi suất từ 3,99%/năm, nhưng mức này chỉ áp dụng trong 3 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất có thể lên tới khoảng 12%/năm. Khách hàng được vay tối đa 85% giá trị tài sản thế chấp. Tương tự, HSBC ưu đãi 5,5%/năm trong 6 tháng đầu, sau đó thả nổi lên hơn 10%/năm. GPBank cũng áp dụng mức 6,9%/năm trong 6 tháng đầu rồi điều chỉnh theo thị trường.
Lãi suất cho vay mua nhà vẫn trong xu hướng tăng. Ngay cả nhóm ngân hàng có vốn Nhà nước chi phối - vốn được xem là có chi phí vốn thấp nhất thị trường - cũng đã nâng lãi suất cho vay mua nhà lên 9,6-14%/năm trong 1-2 năm đầu. Điều này phản ánh áp lực chi phí vốn gia tăng trong hệ thống ngân hàng, đặc biệt là khi lãi suất huy động có xu hướng nhích lên để giữ chân người gửi tiền.
Người mua nhà nên thận trọng trước 'bẫy' lãi suất
Trao đổi với phóng viên, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property - cho rằng, động thái tăng lãi suất và kiểm soát tín dụng hiện nay không đồng nghĩa với việc “đóng cửa” dòng vốn vào bất động sản, mà là bước điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng. Thời gian qua, giá nhà đất leo thang nhanh tại nhiều đô thị lớn, trong bối cảnh các chủ đầu tư tung chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán nhằm kích cầu.
Hệ quả là tín dụng bất động sản tăng mạnh, tiệm cận ngưỡng rủi ro, buộc cơ quan điều hành phải sử dụng công cụ lãi suất để kiểm soát dòng tiền và hạn chế nguy cơ bong bóng tài sản. Theo ông Toản, mức lãi suất 3,99-6%/năm chỉ là “mồi” ngắn hạn. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi dựa trên lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3-4%/năm.
Trong bối cảnh chi phí vốn của ngân hàng đang cao hơn trước, người vay có thể phải đối mặt với mức lãi suất hai con số trong phần lớn thời gian vay. Thực tế, dòng tiền trên thị trường cũng đang có sự dịch chuyển. Một phần vốn nhàn rỗi chuyển sang các kênh như vàng và kim loại quý, làm giảm tương đối lượng tiền gửi dân cư tại ngân hàng.
Điều này tạo áp lực cân đối vốn, buộc các ngân hàng tăng lãi suất huy động, từ đó kéo lãi suất cho vay đi lên, nhằm đảm bảo biên lợi nhuận. "Ở góc độ người mua nhà, rủi ro lớn nhất không nằm ở lãi suất ưu đãi thấp, mà ở việc đánh giá sai nghĩa vụ tài chính dài hạn. Bài học từ năm 2022 cho thấy, nhiều người vay vượt quá khả năng chi trả, đến khi hết thời gian ưu đãi đã rơi vào áp lực trả nợ lớn, thậm chí phải bán tài sản khác để xoay xở", ông Toản nhấn mạnh.
5 nguyên tắc vàng để tránh 'bẫy nợ' khi lãi suất tăng
TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính - Bất động sản Toàn Cầu - đưa ra 5 nguyên tắc quan trọng để tránh rơi vào “bẫy nợ” trong bối cảnh lãi suất tăng cao:
- Không vay quá 80% giá trị căn nhà, nhằm giảm thiểu rủi ro khi thị trường điều chỉnh.
- Tổng tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng để vẫn đảm bảo chi tiêu và tích lũy.
- Ưu tiên các gói vay có lãi suất cố định càng lâu càng tốt, tối thiểu 3-5 năm đầu.
- Duy trì quỹ dự phòng tương đương 6-12 tháng trả nợ để phòng ngừa biến cố.
- Lập bảng tính chi tiết và mô phỏng nhiều kịch bản lãi suất tăng trước khi quyết định vay, tránh mua nhà theo tâm lý sợ bỏ lỡ.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ đổ mạnh từ giữa năm 2025. Hết thời kỳ "tiền rẻ", lãi suất tăng, người mua nhà cần tỉnh táo và tính toán kỹ lưỡng để không trở thành nạn nhân của những ưu đãi lãi suất chỉ mang tính ngắn hạn.
