Lãi suất vay gần 19%/năm gây sốc, thị trường bất động sản đối mặt áp lực tài chính
Một hình ảnh chụp màn hình tin nhắn từ ngân hàng gửi cho khách hàng, thông báo lãi suất cho vay lên đến 18,8%/năm, đã lan truyền nhanh chóng trên các diễn đàn ngân hàng, khiến nhiều người không khỏi giật mình. Theo nội dung được chia sẻ, Ngân hàng V. thông báo từ ngày 10 tháng 3, dư nợ hơn 313 triệu đồng sẽ áp dụng lãi suất 18,8%/năm, với lãi suất quy đổi tương đương. Khi được hỏi về thông tin này, đại diện ngân hàng V. cho biết sẽ xem xét lại trường hợp trên hệ thống, đồng thời phân trần rằng chi phí vốn huy động hiện nay cao, dẫn đến việc tăng lãi suất cho các hợp đồng cũ khi đến thời điểm tính lại. Ngoài ra, lãi suất cho vay thả nổi và vi phạm một số điều khoản vay vốn cũng góp phần đẩy lãi suất lên cao.
Lãi suất cho vay đang ở mức cao, nhiều ngân hàng điều chỉnh tăng
Trên các diễn đàn tài chính, nhiều thành viên chia sẻ rằng lãi suất cho vay hiện nay đã tăng khoảng 3%/năm so với cùng kỳ năm ngoái. Chẳng hạn, Ngân hàng BIDV áp dụng lãi suất 9,5%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng đầu, và 13,3%/năm trong 18 tháng. Mức này tuy giảm nhẹ 0,2%/năm so với trước đó nhưng vẫn cao hơn từ 1,3 đến 4,3%/năm so với năm ngoái. ShinhanBank cũng tăng lãi suất cho vay ưu đãi mua nhà từ 1 đến 1,5%/năm, với gói 1 lên 8,95%/năm cố định trong 12 tháng và gói 2 lên 9,6%/năm trong 24 tháng. Ngân hàng MB áp dụng lãi suất 8,5%/năm cho 12 tháng đầu, 9%/năm cho 18 tháng đầu, và 9,5%/năm cho 24 tháng.
Nhân viên tín dụng Vietinbank tại TP.HCM, anh Thành, cho biết lãi suất cho vay ưu đãi của ngân hàng này dao động từ 9 đến 9,5%/năm, với lãi suất sàn là 14%/năm. Anh chia sẻ: "Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản trên thị trường đã tăng cao đáng kể. Tuy nhiên, việc vay vốn không hề dễ dàng do hạn mức tín dụng hiện nay khá khắt khe. Khách hàng sau khi hoàn tất thủ tục hồ sơ vay, nhân viên sẽ đăng ký, và chỉ khi được phê duyệt mới được giải ngân. Khi khách hàng cũ trả nợ, chi nhánh mới có thể cân đối để cấp tín dụng cho khách hàng mới."
Áp lực lãi suất vay tăng lên, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Theo Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI, sau thời gian duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp 5,5 đến 6%/năm trong năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà hiện nay đã tăng lên quanh mức 10%/năm. Các ngân hàng quốc doanh đang dẫn đầu xu hướng tăng này, kéo theo các ngân hàng thương mại cổ phần cũng nâng lãi suất lên vùng 9 đến 10%. Công ty này nhận định, việc lãi suất cho vay tăng sẽ tác động tiêu cực đến nhu cầu tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới. "Nếu chu kỳ tăng lãi suất huy động tiếp diễn trong những tháng tới, lãi suất cho vay có thể sẽ tiếp tục tăng thêm khoảng 1 đến 3%, đưa lãi suất phổ biến vượt mức 8%/năm. Dù được điều chỉnh tăng, mức độ tăng của lãi suất cho vay vẫn thấp hơn đà tăng của lãi suất tiền gửi, khiến biên lợi nhuận toàn ngành tiếp tục đối mặt với áp lực", đại diện Công ty SSI cho biết.
Theo dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ, tăng 49,55% so với cuối năm 2024. Tốc độ tăng trưởng nhanh này đã khiến Ngân hàng Nhà nước đưa ra quy định kiểm soát tín dụng trong quý 1 năm 2026, không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, ở mức khoảng 15%. Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường có dấu hiệu phục hồi.
Thay đổi hành vi và rủi ro cấu trúc trong thị trường bất động sản
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa là bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính. Giai đoạn tiền "rẻ" khép lại buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường, từ người mua nhà đến các tổ chức phát triển dự án, phải tái cấu trúc tư duy, chuyển từ mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro và từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn, bền vững hơn.
Rủi ro mang tính cấu trúc còn nằm ở yếu tố độ trễ. Nhóm mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng, nhưng rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.
Sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính đang làm thay đổi hành vi của cả người mua nhà ở thật lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc chuyển đến khu vực xa trung tâm với giá thấp hơn khoảng 30%. Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình và phụ thuộc lớn vào vốn vay đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.
Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt và tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn, chẳng hạn như sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhiều ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước, đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12 đến 14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Trước đó, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất "mồi" chỉ 5 đến 6%/năm trong thời gian ngắn 3 đến 6 tháng, nhưng khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, đặc biệt là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi để "lướt sóng".
