Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 do Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất, với quy định bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể, thay bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính nghĩa vụ tài chính, đang nhận được nhiều ý kiến đồng tình. Nếu được thông qua, cơ chế mới có thể tháo gỡ điểm nghẽn cho hàng loạt dự án bất động sản bị đình trệ nhiều năm qua tại Thành phố Hồ Chí Minh và các địa phương khác.
Nhiều dự án đình trệ vì tiền sử dụng đất
Sau nhiều năm đầu tư, một số hạng mục hạ tầng của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Lan Anh đang dở dang, đường chưa thể trải nhựa, công trình bỏ hoang. Doanh nghiệp phải tiếp tục gánh chi phí tài chính, ngân hàng chưa thể thu hồi vốn, và khách hàng chờ đợi mỏi mòn. Đó là thực trạng được bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty TNHH Lan Anh, phản ánh khi đề cập đến bốn dự án của doanh nghiệp tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đang bị ách tắc do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Theo bà Phương, các dự án đã vướng mắc pháp lý suốt khoảng 5 năm, chủ yếu liên quan đến việc xác định tiền sử dụng đất. Bà nhấn mạnh: “Một công trình bị bỏ dở không chỉ là thiệt hại của doanh nghiệp – đó còn là nguồn vốn xã hội chưa được khai thác, quỹ đất chưa phát huy giá trị, việc làm chưa được tạo ra và nguồn thu ngân sách bị chậm lại.”
100 dự án tại TP.HCM chưa thể triển khai
Câu chuyện của Công ty Lan Anh không phải là trường hợp cá biệt. Nhiều năm qua, hàng loạt dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều địa phương khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Dù đã hoàn tất thủ tục đầu tư, nhiều dự án vẫn không thể triển khai chỉ vì chưa xác định được nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết: “Theo thống kê, thành phố hiện có khoảng 100 dự án doanh nghiệp chưa thể triển khai vì chưa thực hiện được nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Điều này khiến nguồn lực của doanh nghiệp không thể phát triển như mục tiêu đề ra.”
Cơ chế mới – “chìa khóa” tháo gỡ
Mới đây, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 do Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất đã đưa ra nhiều điểm mới, trong đó có quy định bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể, thay bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính nghĩa vụ tài chính. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, đề xuất này có thể “giải cứu” nhiều dự án tồn đọng nhiều năm nếu được thông qua.
Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, mặc dù thời gian xác định giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 đã được rút ngắn so với trước, nhưng nhiều hồ sơ vẫn chưa thể hoàn tất vì thiếu hướng dẫn đối với các trường hợp giao đất từ các giai đoạn trước. Đặc biệt, các dự án được giao đất cách đây hàng chục năm gặp khó khăn khi thuê đơn vị tư vấn xác định lại giá đất do dữ liệu thị trường thời điểm đó không có cơ sở đối chiếu. Đây là nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính, kéo theo ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.
Khơi thông điểm nghẽn để đánh thức nguồn lực phát triển
Đề xuất bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể và chuyển sang áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh đang nhận được sự quan tâm lớn từ cộng đồng doanh nghiệp. Nếu được luật hóa và triển khai hiệu quả, cơ chế này không chỉ giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục mà còn tạo tính minh bạch, khả năng dự báo chi phí ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, cho rằng: “Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, ý nghĩa của cải cách, sửa đổi này không chỉ nằm ở lĩnh vực bất động sản. Thành phố đang bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu huy động tối đa mọi nguồn lực cho đầu tư hạ tầng, phát triển đô thị, xây dựng trung tâm tài chính quốc tế, mở rộng hệ thống logistics và nâng cao năng lực cạnh tranh. Để hiện thực hóa những mục tiêu đó, các nguồn lực cần được khơi thông một cách hiệu quả.”
Ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường, cho biết: “Thành phố Hồ Chí Minh từng kiến nghị áp dụng bảng giá đất tại thời điểm giao đất kết hợp hệ số điều chỉnh nhằm tháo gỡ các trường hợp tồn đọng, cũng xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đó. Nếu đề xuất mới được thông qua, nhiều dự án kéo dài nhiều năm sẽ có cơ sở pháp lý để hoàn tất nghĩa vụ tài chính và tiếp tục triển khai.”
Cải cách đồng bộ để tạo đột phá
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, cải cách cơ chế xác định giá đất chỉ là một mắt xích trong quá trình khơi thông nguồn lực. Điều mà Thành phố Hồ Chí Minh cần hướng tới là cải cách đồng bộ phương thức quản lý đất đai theo hướng hiện đại, số hóa và dựa trên dữ liệu. Cụ thể, cơ sở dữ liệu đất đai phải được xây dựng đầy đủ, thống nhất và thường xuyên cập nhật; bảng giá đất phải phản ánh sát diễn biến thị trường; hệ số điều chỉnh phải được xác định trên cơ sở khoa học, công khai và chịu sự giám sát của xã hội. Chỉ khi đó, cơ chế mới mới thực sự tạo ra sự minh bạch, thay vì phát sinh thêm tranh cãi và thủ tục mới.
Xa hơn, cải cách về đất đai cần gắn với cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý, tăng cường phân cấp, phân quyền đi đôi với kiểm tra, giám sát. Đây là những yếu tố quyết định giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm chi phí tuân thủ và nâng cao năng lực cạnh tranh của môi trường đầu tư thành phố.
Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể là tín hiệu tích cực trong nỗ lực hoàn thiện thể chế. Khi các nguồn lực về đất được khơi thông, sẽ góp phần tạo dư địa tăng trưởng mới, giúp Thành phố Hồ Chí Minh phát huy vai trò đầu tàu kinh tế của cả nước trong giai đoạn phát triển tiếp theo.
