Một nghiên cứu mới đây của Knight Frank Việt Nam đã chỉ ra rằng, tổng diện tích văn phòng hấp thụ ròng tại các khu vực ngoài trung tâm thành phố Hồ Chí Minh trong thập kỷ qua đã đạt gần 200.000 mét vuông. Con số này cao hơn khoảng 50% so với khu vực trung tâm (CBD) và gần gấp 4 lần so với các khu vực phía nam và thành phố Thủ Đức cũ.
Thay đổi trong xu hướng thuê văn phòng
Diễn biến này phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong xu hướng thuê văn phòng của các doanh nghiệp. Ngày càng nhiều khách thuê ưu tiên lựa chọn các tòa nhà chất lượng cao tại khu vực ngoài trung tâm nhờ những lợi thế vượt trội về chi phí, kết nối giao thông thuận tiện và diện tích sàn lớn hơn.
Giá thuê tăng nhưng vẫn cạnh tranh
Giá thuê trung bình hàng tháng tại các khu vực ngoài trung tâm đã tăng từ khoảng 18 USD/m2 (tương đương 474.000 đồng/m2) trong năm 2015 lên 26 USD/m2 (khoảng 685.000 đồng/m2) trong quý 1 năm 2026. Tốc độ tăng trưởng này tương đương với khu vực trung tâm trong cùng giai đoạn. Tuy nhiên, mức giá này vẫn thấp hơn đáng kể so với các tòa nhà hạng A tại trung tâm, nơi giá thuê đã vượt ngưỡng 50 USD/m2 (khoảng 1.317.000 đồng/m2).
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang lựa chọn chiến lược "di dời" ra ngoại thành để thuê văn phòng nhằm tiết giảm chi phí, thay vì tập trung vào khu vực trung tâm đắt đỏ.
Nhận định từ chuyên gia
Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, nhận định rằng các khu vực văn phòng cho thuê ngoài trung tâm không còn được xem là lựa chọn thứ cấp. Trong 10 năm qua, khách thuê ngày càng sẵn sàng triển khai các chiến lược dài hạn cho việc thuê văn phòng ngoài khu CBD, đặc biệt khi các yếu tố như giá thuê, chỗ đậu xe, thời gian di chuyển và tiêu chuẩn tòa nhà phù hợp hơn với nhu cầu vận hành của họ.
Xu hướng này được thúc đẩy mạnh mẽ bởi các dự án hạ tầng lớn và sự mở rộng nhanh chóng của các khu dân cư ngoài trung tâm. Các khu vực như Tân Phú, Phú Nhuận, Bình Thạnh và quận 7 cũ ghi nhận nhu cầu thuê gia tăng từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ, hậu cần, dịch vụ chuyên nghiệp và sản xuất.
Tỷ lệ trống ở mức kiểm soát
Đáng chú ý, tỷ lệ trống tại các khu vực ngoài trung tâm vẫn ở mức kiểm soát được, mặc dù nguồn cung đã tăng mạnh trong 10 năm qua. Tỷ lệ trống tăng từ 7% năm 2015 lên 13% năm 2025, nhưng tổng diện tích trống vẫn thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm.
"Câu chuyện văn phòng ngoài trung tâm tại TP.HCM hiện phản ánh sự trưởng thành của thị trường hơn là một giải pháp thay thế. Hạ tầng phát triển, xu hướng làm việc thay đổi và áp lực tối ưu chi phí đang tái định hình bản đồ văn phòng của thành phố theo một hướng rất rõ nét", ông Alex Crane nhận định.
Dự báo dài hạn
Knight Frank Việt Nam dự báo, các khu vực văn phòng ngoài trung tâm sẽ tiếp tục duy trì khả năng phục hồi tích cực trong dài hạn, nhờ động lực từ hạ tầng, quá trình mở rộng đô thị và nhu cầu thuê ngày càng gia tăng ngoài khu vực trung tâm.
