TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nhận định thị trường bất động sản không thiếu vốn, mà vấn đề cốt lõi là sự lệch pha cung - cầu. Thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Thị trường phục hồi hình chữ K, phân hóa rõ nét
Tại hội nghị “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026” ngày 16/7, TS Cấn Văn Lực cho biết thị trường bất động sản đang phục hồi theo mô hình “chữ K”, thể hiện sự phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp tận dụng cơ hội mở rộng, trong khi nhiều doanh nghiệp khác vẫn gặp khó khăn, thậm chí phải rút lui.
Mỗi năm nền kinh tế có khoảng 110.000-120.000 doanh nghiệp thành lập mới, trong đó lĩnh vực bất động sản có khoảng 6.000 doanh nghiệp gia nhập, nhưng cũng có khoảng 4.000 doanh nghiệp giải thể hoặc ngừng hoạt động. Đây là quá trình thanh lọc cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.
Lãi suất khó giảm sâu nhưng ổn định
Về lãi suất, TS Cấn Văn Lực nhận định mặt bằng lãi suất hiện đã cao hơn giai đoạn trước do nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng mạnh. Số liệu 6 tháng đầu năm từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy tín dụng tăng 7,7%, trong khi huy động vốn chỉ tăng 5,5%, gây áp lực thanh khoản. Tuy nhiên, từ tháng 4 đến nay, lãi suất cơ bản được giữ ổn định nhờ chỉ đạo của Chính phủ và điều hành của Ngân hàng Nhà nước.
Ông dự báo lãi suất khó tăng thêm nhưng cũng khó quay lại vùng thấp như trước. Nếu có giảm, mức giảm chủ yếu ở một số phân khúc ưu tiên hoặc nhóm khách hàng có chất lượng tín dụng tốt.
Bất động sản không thiếu vốn, vấn đề là cơ cấu sản phẩm
TS Cấn Văn Lực bác bỏ quan điểm cho rằng thị trường bất động sản thiếu vốn. Tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế 6 tháng đầu năm đạt khoảng 7,75%, trong khi tín dụng bất động sản tăng khoảng 7,5%. Dư nợ tín dụng bất động sản hiện khoảng 5 triệu tỷ đồng, tương đương 25% tổng dư nợ nền kinh tế.
Ngân hàng Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ: không tính tín dụng nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng; nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lên 40%; loại trừ một số siêu dự án khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng. Lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 6 tháng đầu năm đạt khoảng 220.000 tỷ đồng, áp lực đáo hạn đã cải thiện so với năm 2023.
Giá nhà quá cao, thiếu sản phẩm vừa túi tiền
Theo TS Cấn Văn Lực, vấn đề lớn nhất là cơ cấu sản phẩm. Giá nhà hiện tương đương khoảng 30 năm thu nhập bình quân của người dân, mức rất cao so với nhiều quốc gia. Thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.
Khảo sát cho thấy mức chi hợp lý để trả gốc và lãi vay mua nhà chỉ nên ở khoảng 30-40% thu nhập hằng tháng. Nếu vượt quá 40%, rủi ro gia tăng cho cả người mua và hệ thống tài chính. Doanh nghiệp còn chịu áp lực chi phí vật liệu, nhân công, khiến giảm giá bán khó khăn.
Khuyến nghị và triển vọng
TS Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đa dạng hóa nguồn vốn qua trái phiếu, chứng khoán, quỹ REITs và mã hóa tài sản. Nhà đầu tư cần cân đối vốn tự có và vốn vay.
Triển vọng 6 tháng tới là giai đoạn chờ đợi, thị trường ấm dần vào cuối năm nhờ lãi suất ổn định, quy hoạch hạ tầng rõ ràng, bộ máy chính quyền thông suốt và nguồn cung mới bổ sung. Chính phủ tập trung tháo gỡ cho khoảng 3.300 dự án tồn đọng với tổng vốn đầu tư khoảng 3,3 triệu tỷ đồng. Nếu mỗi năm xử lý 20% số dự án, gần 700.000 tỷ đồng vốn sẽ được khơi thông. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và giá bất động sản cũng được đẩy nhanh để tăng minh bạch.
Trong dài hạn, chuẩn hóa đội ngũ môi giới, hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp là yêu cầu bắt buộc để thị trường phát triển bền vững.
