TP.HCM: Tranh cãi việc áp thi tuyển kiến trúc cho chung cư hỗn hợp
Theo kiến trúc sư Nguyễn Tấn Kiệt, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh hiện đang có sự nhầm lẫn đáng kể khi đánh đồng công trình hỗn hợp, chẳng hạn như các chung cư có tích hợp tầng thương mại, với các công trình công cộng thực sự. Trên thực tế, mục đích chính của một dự án chung cư thương mại vẫn là để ở, phục vụ cho hoạt động kinh doanh của khu vực tư nhân, chứ không hoàn toàn mang tính chất phục vụ lợi ích cộng đồng như công viên, nhà hát, hay các trụ sở hành chính nhà nước.
Mở rộng cách hiểu quá đà so với bản chất phân loại
Việc ép buộc các dự án nhà ở thương mại phải thực hiện thi tuyển kiến trúc tương tự như công trình công cộng được xem là một sự mở rộng cách hiểu quá đà, không phù hợp với bản chất phân loại công trình theo quy định hiện hành. Để một công trình (không phải là biểu tượng) bắt buộc phải thi tuyển kiến trúc, nó cần đồng thời thỏa mãn hai tiêu chí: thứ nhất, phải là công trình công cộng; và thứ hai, có quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I.
Tuy nhiên, theo phản ánh, cơ quan chức năng tại TP.HCM chỉ mới tập trung vào tiêu chí thứ hai, ví dụ như các tòa nhà trên 24 tầng thuộc quy mô cấp I, để yêu cầu doanh nghiệp tổ chức thi tuyển. Trong khi đó, họ dường như đang bỏ qua hoặc diễn giải sai tiêu chí thứ nhất về bản chất công trình. Nếu đó chỉ là chung cư thuần túy hoặc chung cư hỗn hợp do tư nhân đầu tư, nó không tự động được xem là công trình công cộng.
Quy định thi tuyển có thể làm tăng giá căn hộ
Kiến trúc sư Nguyễn Tấn Kiệt cũng chỉ ra rằng Thông tư 06/2021 của Bộ Xây dựng phân loại công trình hỗn hợp, chẳng hạn như chung cư kết hợp văn phòng, vào nhóm có thể có tính chất công cộng nhằm mục đích quản lý về mặt kỹ thuật, an toàn cháy nổ, và kết cấu. Tuy nhiên, cơ quan quản lý tại TP.HCM đã sử dụng thông tư kỹ thuật này để áp đặt nghĩa vụ pháp lý cho Luật Kiến trúc 2019. Đây được ví như lỗi "râu ông nọ chắp cằm bà kia", bởi việc phân loại để quản lý an toàn xây dựng hoàn toàn khác với việc xác định đối tượng phải thi tuyển kiến trúc.
Ông Kiệt nhấn mạnh: "Quy định thi tuyển kiến trúc là đúng đắn nhằm chọn lựa phương án đẹp nhất, tối ưu nhất cho bộ mặt đô thị. Nhưng sai lầm nằm ở chỗ, trong thực tế, nhiều doanh nghiệp đã có thiết kế từ trước (thường thuê tư vấn) nhưng giờ phải tổ chức thi tuyển 'giả cách' chỉ để đáp ứng đủ bộ hồ sơ. Việc này không giúp cải thiện kiến trúc mà chỉ làm phát sinh thêm các giấy phép con, gây tốn kém thời gian từ 3 đến 6 tháng và tăng chi phí vốn của doanh nghiệp."
Phát sinh chi phí và kéo dài thời gian thực hiện dự án
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thẳng thắn chỉ ra rằng quy định về thi tuyển phương án kiến trúc hiện nay tồn tại nhiều bất cập mang tính hệ thống. Nguyên nhân chính xuất phát từ sự thiếu thống nhất giữa Luật Kiến trúc 2019 và các văn bản hướng dẫn, đặc biệt là Nghị định 85/2020 cùng các thông tư liên quan của Bộ Xây dựng.
Điều 17 của Luật Kiến trúc 2019 chỉ quy định mang tính nguyên tắc rằng các công trình công cộng có quy mô cấp đặc biệt, cấp I phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc. Tuy nhiên, luật không làm rõ các tiêu chí cụ thể, cũng không đề cập đến nguồn vốn đầu tư hay bối cảnh áp dụng, mà giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết. Đáng lẽ, nghị định phải cụ thể hóa rõ ràng phạm vi này, nhưng trên thực tế, Nghị định 85 lại quy định chưa đầy đủ, dẫn đến cách hiểu mở rộng trong quá trình thực thi.
Diễn giải sai khái niệm "công trình công cộng"
Một trong những điểm bất cập lớn nhất, theo ông Lê Hoàng Châu, là cách diễn giải khái niệm "công trình công cộng". Trong thực tế, cơ quan quản lý đã mở rộng khái niệm này sang cả các hạng mục công cộng nằm bên trong các dự án nhà ở hỗn hợp, chẳng hạn như trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, cơ sở giáo dục, y tế… Từ đó, họ áp dụng yêu cầu bắt buộc thi tuyển phương án kiến trúc cho các phần công trình này.
Ông Châu nhận xét: "Cách hiểu này không phù hợp với tinh thần của luật. Nếu hiểu đúng, công trình công cộng cấp đặc biệt, cấp I phải là các công trình độc lập, phục vụ cộng đồng một cách toàn diện, thường gắn liền với đầu tư công như nhà văn hóa, quảng trường, hoặc các công trình biểu tượng đô thị."
Trong khi đó, các hạng mục công cộng trong tòa nhà hỗn hợp chỉ là một phần nhỏ của dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư. Chúng cần được thiết kế đồng bộ với toàn bộ công trình và không thể tách rời để thi tuyển riêng lẻ. Ông Châu nhấn mạnh: "Sự bất hợp lý nằm ở chỗ phần công cộng trong các dự án này thường chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ, có thể chỉ từ 10% đến 30% tổng diện tích, thậm chí dưới 50%, nhưng vẫn bị áp dụng yêu cầu thi tuyển. Trong khi đó, toàn bộ tòa nhà chung cư hoặc tổ hợp lớn hơn lại không bị bắt buộc thi tuyển kiến trúc. Điều này tạo ra sự thiếu nhất quán và không hợp lý trong chính sách."
Kiến nghị sửa đổi để tháo gỡ vướng mắc
Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần khẩn trương sửa đổi Nghị định 85 theo hướng phân định rõ ràng giữa hai nhóm dự án. Thứ nhất, với các công trình công cộng sử dụng vốn đầu tư công, đặc biệt là các công trình mang tính biểu tượng đô thị, việc thi tuyển phương án kiến trúc là cần thiết. Tuy nhiên, cũng cần rà soát để rút ngắn thời gian, đơn giản hóa thủ tục, tránh kéo dài không cần thiết.
Thứ hai, với các dự án do khu vực tư nhân đầu tư, đặc biệt là các tổ hợp nhà ở hỗn hợp, cần loại trừ yêu cầu bắt buộc thi tuyển phương án kiến trúc đối với các hạng mục công cộng bên trong. Chủ đầu tư cần được trao toàn quyền quyết định phương án thiết kế tổng thể và chỉ thực hiện thủ tục trình duyệt một lần với cơ quan quản lý.
Sửa đổi theo hướng này không chỉ tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp mà còn phù hợp với chủ trương lớn về hoàn thiện thể chế, coi thể chế là động lực phát triển. Đồng thời, nó tạo điều kiện để khu vực kinh tế tư nhân phát huy vai trò là một trong những động lực quan trọng, thậm chí là động lực chủ yếu của nền kinh tế. Bởi những bất cập trong quy định thi tuyển phương án kiến trúc hiện nay không chỉ gây lãng phí thời gian, tiền bạc của doanh nghiệp mà còn là một trong những tác nhân trực tiếp làm tăng giá bất động sản trên thị trường.
