TP.HCM Chuyển Đổi Quy Hoạch Tích Hợp Và Phát Triển Đô Thị Theo Mô Hình TOD
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhấn mạnh rằng với một đô thị đặc biệt như TP.HCM, quy hoạch là vấn đề quan trọng hàng đầu, bao gồm cả thẩm quyền phê duyệt và điều chỉnh. Ông đề nghị giao thẩm quyền cho thành phố tự quyết định và tự chịu trách nhiệm, vì việc trình lên bộ ngành hoặc Chính phủ thường tốn nhiều thời gian. Khi được phân quyền, TP.HCM sẽ có thêm điều kiện về cơ chế để phát triển đô thị đa trung tâm và đầu tư vào hệ thống giao thông hiện đại như cao tốc, metro, và đường sắt tốc độ cao.
Quy Hoạch Tích Hợp: Cải Cách Mang Tính Nền Tảng
Một trong những cơ chế nền tảng được nêu trong Nghị quyết 260/2025 của Quốc hội là thiết kế lại toàn bộ hệ thống quy hoạch theo hướng tích hợp. Theo đó, TP.HCM sẽ chỉ lập một bản quy hoạch tổng thể duy nhất, thay thế cho quy hoạch kinh tế - xã hội và quy hoạch chung đô thị, đồng thời lồng ghép các quy hoạch ngành. Khác với cách tiếp cận trước đây, nơi quy hoạch tồn tại theo nhiều tầng nấc và thường xuyên chồng chéo, mô hình mới này xác lập một khung pháp lý thống nhất. Quy hoạch tổng thể sau khi được phê duyệt sẽ trở thành căn cứ duy nhất để triển khai quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, và đánh giá sự phù hợp của các dự án đầu tư.
Không chỉ dừng lại ở việc "gom đầu mối", TP.HCM còn được trao quyền mạnh mẽ trong tổ chức thực hiện, bao gồm rút ngắn quy trình, không phải làm thủ tục lập nhiệm vụ quy hoạch, được lấy ý kiến cộng đồng một lần, và có thể tổ chức lập đồng thời quy hoạch phân khu với quy hoạch chi tiết. Đáng chú ý, việc điều chỉnh quy hoạch được phép thực hiện theo trình tự rút gọn và song hành với thủ tục đầu tư. Cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cơ chế này giúp tháo gỡ điểm nghẽn phổ biến lâu nay, khi nhiều dự án phải "chờ quy hoạch", làm kéo dài thời gian triển khai.
Mô Hình TOD: Chìa Khóa Vàng Cho Phát Triển Đô Thị Đa Trung Tâm
Hơn chục năm trước, TP.HCM đã định hướng phát triển đô thị vệ tinh theo hướng đa trung tâm để giãn dân, nhưng khâu thực thi chưa thành công, phần lớn vì hạ tầng không theo kịp. Đến năm 2023, lời giải cho định hướng này đã rõ ràng hơn khi Nghị quyết 98/2023 và Nghị quyết 260/2025 của Quốc hội thể chế hóa đầy đủ mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Theo đó, TP.HCM được phép phát triển các khu đô thị xung quanh nhà ga đường sắt đô thị, khu depot, và các nút giao thông lớn như Vành đai 3.
Tại hội thảo về TOD với phát triển đường sắt đô thị do Trường Đại học Kiến trúc TP.HCM tổ chức ngày 27.3, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM Võ Hoàng Ngân cho biết TOD là "chìa khóa vàng" để phát triển đô thị đa trung tâm. Đây cũng là công cụ tài chính giúp TP.HCM hoàn thành 187 km đường sắt đô thị vào năm 2030 và vươn tới 355 km vào năm 2035. Theo ông Ngân, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đang tham mưu Ủy ban Nhân dân TP.HCM lập quy hoạch tổng thể đường sắt đô thị, quy hoạch không gian ngầm, và thiết kế đô thị dọc các tuyến metro.
Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết các cơ chế đặc thù cho phép TP.HCM điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất khác với quy chuẩn quốc gia, với điều kiện vẫn bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, xã hội, và môi trường. "TP.HCM được giữ lại 100% nguồn thu từ phát triển TOD để tái đầu tư cho hệ thống đường sắt đô thị và hạ tầng giao thông liên quan", bà Hạnh cho biết, đồng thời nhấn mạnh đây là hướng đi phù hợp với kinh nghiệm quốc tế.
Tạo Sức Hút Cho Các Khu Vực TOD Và Thu Hồi Giá Trị Gia Tăng
Cuối năm 2024, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã xác định 11 vị trí phát triển đô thị theo hướng TOD dọc metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), và Vành đai 3. Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết các sở ngành đang cụ thể hóa các cơ chế đặc thù nhằm khơi thông nguồn lực và thu hút đầu tư vào các khu vực TOD.
Tiến sĩ Phạm Trần Hải, từ Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, khuyến nghị thành phố cần triển khai quy hoạch TOD ở nhiều cấp độ, từ vùng đô thị, hành lang, khu đô thị, đến khu vực quanh nhà ga. Mỗi khu TOD phải có đặc trưng phù hợp với tuyến metro, vị trí nhà ga, và bối cảnh đô thị xung quanh, qua đó tạo sức hút và giá trị khác biệt cho bất động sản.
Về khai thác giá trị đất, Tiến sĩ Hải cho rằng nếu thiếu sự đồng bộ giữa quy hoạch, đất đai, giao thông, và thị trường bất động sản, thì TOD khó phát huy hiệu quả. Đặc biệt, cần tính toán cân đối cung - cầu trong bối cảnh nhiều tuyến metro được triển khai cùng lúc. Chuyên gia cũng đề xuất thúc đẩy hợp tác công - tư, cho phép khai thác không gian trên và dưới nhà ga, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển tiện ích công cộng như quảng trường, lối đi bộ, công viên… để đổi lại các ưu đãi về thuế, hệ số sử dụng đất, hoặc thủ tục.
Tiến sĩ Phạm Ngọc Tuấn, Trưởng khoa Quy hoạch Trường Đại học Kiến trúc TP.HCM, cho biết dù Nghị quyết 98/2023 và Nghị quyết 260/2025 cho phép thu hồi và khai thác quỹ đất khu vực phụ cận nhà ga metro, nhưng khái niệm hành lang TOD vẫn chưa được định nghĩa như một đơn vị quản lý và tài chính độc lập. Do đó, TP.HCM cần sớm xác lập hành lang TOD với phạm vi không gian cụ thể, chẳng hạn bán kính 500 - 1.000 m quanh nhà ga, đồng thời xác định rõ khu vực "hưởng lợi trực tiếp" từ hạ tầng giao thông. Việc làm này không chỉ giúp khoanh vùng đối tượng áp dụng chính sách, mà còn tạo cơ sở để triển khai các công cụ thu hồi giá trị đất một cách đồng bộ.
Ông Lê Hoàng Châu nhận định: "Khi quy hoạch đi trước một bước, hạ tầng giao thông đóng vai trò dẫn dắt, TOD sẽ thành trục phát triển mới, giúp TP.HCM mở rộng không gian đô thị, nâng cao chất lượng sống, và tạo nguồn lực cho tăng trưởng dài hạn."
