UBND TP.HCM vừa phê duyệt ranh giới nghiên cứu quy hoạch 5 khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), với tổng diện tích gần 940 ha. Tuyến metro số 2 dài hơn 11 km, khởi công từ tháng 1.2026, dự kiến hoàn thành vào năm 2030, gồm 10 ga ngầm, 1 ga trên cao và 1 depot, kết nối trung tâm và phía tây bắc thành phố.
5 khu vực đô thị TOD được quy hoạch
Khu vực trung tâm (ga Bến Thành, Tao Đàn) có diện tích khoảng 188,6 ha, nằm ở lõi trung tâm, kết nối trực tiếp với nhiều tuyến giao thông huyết mạch và các công trình trọng điểm. Khu vực 2 (ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai, Bảy Hiền) rộng khoảng 265 ha, với mật độ dân cư cao, tập trung nhiều hoạt động thương mại, dịch vụ. Khu vực 3 (ga Nguyễn Hồng Đào) diện tích khoảng 43,8 ha, trải dài qua các tuyến đường Đồng Đen, Bàu Cát, Cộng Hòa. Khu vực 4 (ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch, Tây Thạnh) rộng khoảng 149 ha, nằm gần sân bay Tân Sơn Nhất và các khu công nghiệp. Khu vực lớn nhất là quanh ga và Depot Tham Lương với diện tích khoảng 292,81 ha, được xem là đầu mối quan trọng ở cửa ngõ phía tây bắc thành phố.
Theo UBND TP.HCM, trong quá trình lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, ranh quy hoạch khu vực TOD xung quanh nhà ga có thể điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tế và căn cứ pháp lý của các dự án liên quan.
Mô hình TOD và chính sách mới
TOD là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm, đặc biệt là các nhà ga metro. Khu vực xung quanh ga được quy hoạch tăng mật độ xây dựng, phát triển nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng trong phạm vi thuận tiện đi bộ. Mới đây, UBND TP.HCM ban hành Nghị quyết quy định nhà ở riêng lẻ thấp tầng tại các TOD không quá 20% quỹ đất, trong khi tỷ lệ phát triển công trình cao tầng và hỗn hợp chiếm khoảng 80%. Hệ số sử dụng đất có thể tăng tới 1,5 lần so với hiện nay. Ngoài ra, nhiều chỉ tiêu quy hoạch được điều chỉnh linh hoạt: giảm tối đa 50% diện tích bãi đỗ xe, giảm một phần chỉ tiêu hạ tầng xã hội, cho phép tính diện tích cây xanh trên mái hoặc tầng cao vào chỉ tiêu cây xanh công cộng.
Gia tăng giá trị từ đất và lợi ích kinh tế
Theo bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn và Phát triển dự án BrandLift Asia, việc đẩy mạnh xây dựng metro và các TOD mở ra kỷ nguyên mới trong phát triển đô thị. Đối với doanh nghiệp bất động sản, TOD mang lại dư địa lớn hơn để khai thác giá trị thương mại nhờ tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Các dự án cạnh ga metro có thể thu hút lượng lớn cư dân và người lao động. Bà nhận định: “Trong tương lai, giá trị của một dự án có thể không còn được quyết định chủ yếu bởi khoảng cách đến trung tâm quận 1 hay quận 3, mà bởi khả năng kết nối với mạng lưới metro.”
Bà Võ Nhật Liễu cũng cho biết, mô hình TOD giúp thành phố tận dụng giá trị gia tăng của đất đai do hạ tầng giao thông tạo ra. Khi metro hình thành, giá trị bất động sản tăng, thương mại phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách qua tiền sử dụng đất, thuế và các khoản phí. “TOD giúp biến hạ tầng giao thông từ một khoản chi đầu tư lớn trở thành động lực tạo ra nguồn thu lâu dài cho đô thị.”
Lợi ích cho người dân và môi trường
Người dân được hưởng lợi lớn khi nơi ở, làm việc, trung tâm thương mại, trường học và tiện ích tập trung quanh ga metro, giảm nhu cầu sử dụng phương tiện cá nhân. Bà Võ Nhật Liễu nhấn mạnh: “Xu hướng mới của thế giới không chỉ thay đổi loại phương tiện, mà còn thay đổi cách tổ chức đô thị. Cách giảm phát thải hiệu quả nhất là giảm nhu cầu sử dụng xe cá nhân ngay từ đầu.”
Việc quy hoạch gần 940 ha đất dọc tuyến metro số 2 và các TOD ở các tuyến khác là bước đi quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng của TP.HCM, mở đường cho sự thay đổi diện mạo nhiều khu vực trong tương lai.
