Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh vừa ban hành quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng từ ngày 1/7/2026, theo Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024.
Công thức tính hệ số K mới
Hệ số K được xác định theo công thức: K = K1 x K2 x K3. Trong đó, K1 là hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường; K2 là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch, áp dụng cho dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng; K3 là hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Hệ số K nhân với bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng và công nhận quyền sử dụng đất.
Đối với các loại đất theo bảng giá, K1 được quy định là 1 lần. Đối với các trường hợp không phải dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng, K2 cũng là 1 lần. Hệ số K3 cho các loại đất theo bảng giá là 1 lần. Như vậy, với các trường hợp thông thường, hệ số K = 1, không làm tăng tiền sử dụng đất so với bảng giá hiện hành.
Chỉ dự án đầu tư có hệ số sử dụng đất cao mới chịu tác động
Đối với các dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng, hệ số K2 được tính theo công thức: K2 = K2.2 - [(H2 - H) x (K2.2 - K2.1) / (H2 - H1)], làm tròn đến 2 số thập phân. Trong đó, H là hệ số sử dụng đất của khu đất; H1 là hệ số sử dụng đất cận dưới; H2 là hệ số sử dụng đất cận trên; K2.1 và K2.2 là hệ số điều chỉnh tương ứng. Theo cách tính này, chỉ những dự án có hệ số sử dụng đất từ 4 lần trở lên mới làm tăng tiền sử dụng đất. Các hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sang đất ở và không để đầu tư không phải nộp thêm tiền sử dụng đất so với bảng giá hiện nay.
Xác định giá đất cụ thể khi thu hồi: có lợi cho người dân
Quyết định của UBND thành phố cũng quy định 6 trường hợp không áp dụng bảng giá đất mà xác định giá đất cụ thể, bao gồm: tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất; xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp đấu giá).
Khi Nhà nước thu hồi đất của người dân tại các dự án, giá đất cụ thể sẽ được xác định bởi đơn vị tư vấn, thẩm định có chuyên môn, chức năng để đưa ra giá bồi thường sát thị trường ở thời điểm thu hồi, mang lại lợi ích cho người dân. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
