TP.HCM đang bước vào một giai đoạn mới, nơi nhà ở cho thuê không còn là giải pháp tạm thời mà trở thành “hạ tầng sống” chủ đạo. Giá căn hộ leo thang, dân số vượt 14 triệu người cùng áp lực đô thị hóa đặt ra bài toán cư trú chưa từng có.
Giá nhà tăng cao, giấc mơ an cư xa vời
Theo báo cáo thị trường năm 2025 của CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM đã chạm mức 92 triệu đồng/m², trong khi vùng ven dao động từ 35 đến 50 triệu đồng/m². Đáng chú ý, chỉ số khả năng chi trả nhà ở (PIR) tại thành phố ước tính khoảng 22–25 lần thu nhập, cao gấp nhiều lần so với ngưỡng 4–6 lần ở các quốc gia phát triển. Điều này đồng nghĩa một hộ gia đình lao động phải dành hàng chục năm tích lũy mới có thể sở hữu nhà.
Thông tin được đưa ra tại Hội nghị triển khai và xúc tiến đầu tư phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn TP.HCM, do Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM trình bày vào chiều ngày 9/6.
Chuyển từ sở hữu sang tiếp cận chỗ ở
Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập đang thay đổi hành vi cư trú của người dân. Thay vì “mua nhà bằng mọi giá”, nhiều công nhân, kỹ sư, nhân viên văn phòng, chuyên gia trẻ và lao động nhập cư hiện tìm kiếm nơi ở phù hợp với khả năng chi trả và thuận tiện cho công việc. Xu hướng chuyển từ “sở hữu nhà” sang “tiếp cận chỗ ở” ngày càng rõ nét.
Các chuyên gia nhận định nhà ở cho thuê đã trở thành cấu phần quan trọng của hạ tầng đô thị hiện đại. Nếu giao thông là hệ tuần hoàn, thì nhà ở cho thuê chính là điều kiện để duy trì và tái tạo nguồn nhân lực cho nền kinh tế. Phần lớn lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, trung tâm logistics, khu công nghệ cao và khu thương mại – dịch vụ phụ thuộc trực tiếp vào hệ thống nhà trọ, căn hộ cho thuê và các mô hình cư trú linh hoạt.
Thực trạng nhà cho thuê còn nhiều bất cập
Dù khu vực tư nhân đóng vai trò chủ đạo trong cung cấp nhà trọ và nhà cho thuê quy mô nhỏ, nhiều khu vực vẫn hạn chế về diện tích sử dụng, chất lượng công trình, điều kiện phòng cháy chữa cháy, thông gió và môi trường sống. Nghiên cứu của WHO, OECD và UN-Habitat chỉ ra chất lượng nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe, năng suất lao động và chất lượng nguồn nhân lực. Do đó, thách thức với TP.HCM không chỉ là tăng nguồn cung mà còn nâng chuẩn chất lượng cư trú.
Giải pháp phát triển nhà ở cho thuê
Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM đề xuất phát triển nhà cho thuê gần các khu việc làm và tuyến metro; tăng hệ số sử dụng đất tại các khu TOD; xây dựng mô hình căn hộ cho thuê chuyên nghiệp; nâng cấp hệ thống nhà trọ hiện hữu; hoàn thiện cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng và pháp lý để thu hút doanh nghiệp. Đặc biệt, cần nghiên cứu cho phép một số dự án nhà cho thuê chuyển đổi sang nhà ở thương mại sau 15–25 năm vận hành nhằm tăng hiệu quả đầu tư và giảm áp lực tài chính.
Với quy mô dân số hơn 14 triệu người và tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, TP.HCM đang bước vào giai đoạn nhà ở cho thuê trở thành nền tảng quan trọng để giữ chân người lao động, duy trì sức cạnh tranh và hướng tới phát triển đô thị bền vững.
