VCBS dự báo thị trường bất động sản đối mặt thách thức tín dụng năm 2026
Theo báo cáo mới nhất từ Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngành bất động sản trong năm 2026 được dự báo sẽ kém thuận lợi hơn so với năm 2025. Nguyên nhân chính đến từ xu hướng gia tăng rủi ro nợ xấu trong nhóm ngành này, cùng với những yếu tố môi trường vĩ mô đang thắt chặt.
Phân hóa mạnh và áp lực từ lãi suất
Nhóm nghiên cứu của VCBS nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa rõ rệt giữa các thị trường, phân khúc và doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, môi trường tín dụng và biến động lãi suất được xem là những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến diễn biến của thị trường nhà đất.
Mặc dù tín dụng bất động sản vẫn duy trì xu hướng tăng do nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh tiến độ thi công, làm gia tăng nhu cầu vốn trung và dài hạn, nhưng VCBS cho rằng việc tiếp cận nguồn vốn này sẽ trở nên khó khăn hơn.
Ba yếu tố chính làm hạn chế khả năng tiếp cận vốn
Dự báo này được VCBS đưa ra dựa trên ba yếu tố cốt lõi. Thứ nhất, định hướng duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức khoảng 24-25% tổng dư nợ, trong bối cảnh rủi ro nợ xấu của nhóm ngành này có xu hướng gia tăng. Do đó, tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng được kiểm soát chặt chẽ để tránh tình trạng tăng nóng.
Thứ hai, Bộ Tài chính đã phát đi tín hiệu đề xuất siết chặt tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai, mặc dù chưa chính thức, nhưng có thể ảnh hưởng đáng kể đến cầu đầu tư. Cuối cùng, mặt bằng lãi suất được dự báo có xu hướng tăng trong thời gian tới, gây thêm áp lực cho cả doanh nghiệp và người mua nhà.
Động thái thắt chặt từ hệ thống ngân hàng
Thực tế, thời gian gần đây, một số ngân hàng đã có những chính sách thắt chặt hơn đối với việc cho vay bất động sản. Điển hình, đầu tháng 2, BIDV đã đề nghị các chi nhánh tạm dừng trình trụ sở chính tiếp cận mới các dự án, phương án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp cho đến khi có thông báo hoặc văn bản mới thay thế.
Động thái này nhằm thực hiện theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về việc kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực bất động sản năm 2026 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Với nhóm khách hàng cá nhân vay mua nhà, cả 4 ngân hàng quốc doanh gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank gần đây cũng tăng mạnh lãi suất cho vay mới, lên mức ngang bằng hoặc thậm chí cao hơn so với các ngân hàng tư nhân.
Lãi suất cao và tác động đến thị trường
Theo dữ liệu của VCBS, lãi suất cho vay mua nhà thả nổi bình quân tại các ngân hàng thương mại cổ phần đã vượt 10% trong quý IV/2025. Đơn vị này nhận định lãi suất cao làm hạn chế nhu cầu đầu cơ, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng giá nhà ở đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.
"Áp lực càng rõ rệt khi lãi suất chuyển sang thả nổi từ năm thứ hai, làm khó khăn trong việc cân đối dòng tiền và hạn chế động lực đầu cơ. Qua đó, giá nhà có xu hướng chững lại", nhóm phân tích của VCBS viết trong báo cáo.
Tương tự, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đánh giá mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian ngắn sẽ tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà ở thực. Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã ở mức cao so với thu nhập bình quân, chi phí vốn gia tăng khiến thị trường thu hẹp nhóm khách hàng có khả năng tham gia, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính.
Áp lực đáo hạn trái phiếu và rủi ro tái cấp vốn
Bên cạnh lãi suất, VCBS nhận định các chủ đầu tư còn phải đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp gia tăng trong quý II và quý IV/2026. Khả năng các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn mới, bao gồm phát hành trái phiếu và vay tín dụng, được dự báo tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ hơn, cả về điều kiện phát hành lẫn chi phí vốn.
Trong đó, các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ đối mặt với rủi ro tái cấp vốn lớn hơn, làm gia tăng tính phân hóa và thách thức trong ngành bất động sản năm nay.
