Tháo Gỡ Ách Tắc Thủ Tục Đất Đai: Bài Toán Giữa Tốc Độ Và Chi Phí
Trong nhiều năm qua, quy trình xác định tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thường phải trải qua các bước phức tạp, từ thuê đơn vị tư vấn, thẩm định, đến hội đồng thẩm định giá đất. Quá trình này có thể kéo dài nhiều năm, khiến hàng loạt dự án bị "treo" nghĩa vụ tài chính và không thể hoàn tất thủ tục pháp lý. Trước thực tế đó, nhiều chuyên gia đề xuất sử dụng bảng giá đất do địa phương ban hành, nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (K) để tính tiền sử dụng đất, nhằm tăng tính minh bạch, dễ áp dụng và rút ngắn thời gian.
Phương Pháp Hệ Số K: Giải Pháp Rút Ngắn Thời Gian
Theo ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Global Home, việc xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là hạng mục pháp lý tốn nhiều thời gian cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước. Hiện nay, hai phương pháp chính được sử dụng là phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số K. Phương pháp thặng dư, áp dụng cho các dự án ở khu vực đắc địa, thường kéo dài không dưới 6 tháng, thậm chí hàng năm, gây trở ngại lớn đến tiến độ và chi phí dự án.
Trong khi đó, phương pháp hệ số K được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số K, dựa trên so sánh với giá thị trường. Đây là phương pháp đơn giản, cho phép cơ quan quản lý chủ động thực hiện trong thời gian ngắn, vì bảng giá đất và hệ số K đều có sẵn và được UBND cấp tỉnh điều chỉnh hàng năm.
Nỗi Lo Chi Phí Đất Tăng Mạnh
Mặc dù phương pháp hệ số K được đánh giá là nhanh và minh bạch, nhiều doanh nghiệp bất động sản lo ngại rằng nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng sát giá thị trường, sau đó nhân với hệ số K, tổng tiền sử dụng đất có thể tăng mạnh. Thực tế, nhiều địa phương đã ban hành bảng giá đất mới tăng gấp nhiều lần so với trước. Khi áp dụng thêm hệ số K, chi phí đất trong dự án có nguy cơ đội lên đáng kể, ảnh hưởng đến giá bán nhà.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tính toán: Nếu chỉ dùng công thức lấy giá đất nhân hệ số K1 mà không xem xét hệ số K2 (dưới 1 lần) cho từng dự án, tiền sử dụng đất có thể tăng gấp 2-3 lần so với phương pháp thặng dư. Điều này làm tăng tổng mức đầu tư và giá nhà trên thị trường.
Đề Xuất Linh Hoạt Hệ Số K
Các chuyên gia nhấn mạnh rằng vấn đề mấu chốt nằm ở cách xác định hệ số K. Nếu hệ số K quá cao, doanh nghiệp gặp áp lực chi phí; nếu quá thấp, ngân sách nhà nước có thể thất thu. Do đó, hệ số K cần được xây dựng linh hoạt theo từng khu vực và loại dự án, đồng thời điều chỉnh định kỳ phù hợp với thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị bổ sung quy định để UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K cho từng dự án, nhằm đảm bảo tính bao trùm của pháp luật và hoàn thiện cơ chế bảng giá đất. Việc áp dụng hệ số K2 (dưới 1 lần) có thể giúp giảm tiền sử dụng đất, từ đó hạ giá nhà đất.
Hướng Đến Cân Bằng Và Ổn Định
Bài toán đặt ra hiện nay không chỉ là rút ngắn thủ tục xác định tiền sử dụng đất, mà còn phải đảm bảo sự cân bằng giữa nguồn thu ngân sách, chi phí doanh nghiệp và khả năng chi trả của người mua nhà. Nếu tìm được điểm cân bằng này, việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K không chỉ tháo gỡ thủ tục cho dự án, mà còn góp phần tạo môi trường minh bạch và ổn định hơn cho thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Duy Thành cho rằng nhà nước cần áp dụng phương pháp hệ số K để đẩy nhanh tiến độ pháp lý các dự án, cắt giảm thủ tục, tiết kiệm chi phí đầu tư, góp phần giảm giá thành bất động sản. Đồng thời, việc tăng hay giảm giá đất nên do thị trường quyết định, với nhà nước sử dụng các công cụ như thuế để điều tiết, hướng tới nhu cầu thực và giảm đầu cơ.
