Thương mại điện tử kéo nhu cầu kho vận hiện đại, định hình thị trường bất động sản công nghiệp
Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp đang trải qua sự chuyển dịch đáng kể. Thay vì tăng trưởng dựa trên mở rộng quy mô đơn thuần, dòng vốn và khách thuê hiện tập trung vào các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao. Những lĩnh vực này đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, vị trí kết nối thuận tiện và khả năng vận hành chuyên nghiệp để đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp.
Động lực từ thương mại điện tử và logistics
Ông John Campbell – Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam – nhấn mạnh: “Nhu cầu hiện nay gắn chặt với đặc thù vận hành từng ngành. Khu công nghiệp muốn thu hút khách thuê phải đáp ứng yêu cầu chuyên biệt, thay vì chỉ cung cấp mặt bằng tiêu chuẩn như trước.” Sự bùng nổ của thương mại điện tử đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho phân khúc kho vận – logistics. Savills ước tính quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam có thể đạt 26–28 tỷ USD vào năm 2025, với hàng nghìn nhà bán mới gia nhập mỗi năm.
Các nền tảng lớn như Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki đang chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu hóa vận hành. Điều này dẫn đến nhu cầu gia tăng đối với các mô hình trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho thông minh tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh chóng. Những khu công nghiệp nằm gần Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các hành lang công nghiệp lớn đang hưởng lợi rõ rệt, khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí “chặng cuối”.
Sản xuất công nghệ cao và trung tâm dữ liệu
Song song với thương mại điện tử, các ngành sản xuất công nghệ cao như bán dẫn, xe điện và điện tử giá trị cao đang trở thành “nam châm” thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Theo Savills, giai đoạn 2023–2025, Việt Nam thu hút khoảng 11,6 tỷ USD vốn mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử. Chính phủ cũng dành hàng tỷ USD để phát triển ngành bán dẫn và đào tạo nhân lực chuyên môn.
Một cột mốc đáng chú ý dự kiến trong năm 2026 là việc nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam đi vào vận hành, đánh dấu bước tiến từ lắp ráp – kiểm định sang đóng gói tiên tiến và thiết kế vi mạch. Ngành xe điện phát triển nhanh chóng cũng kéo theo nhu cầu lớn về nhà máy lắp ráp, sản xuất pin, linh kiện và chuỗi cung ứng hỗ trợ. Những khu công nghiệp có khả năng tích hợp sản xuất – logistics – dịch vụ kỹ thuật sẽ có lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút khách thuê.
Bên cạnh đó, sự phát triển của trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và kinh tế số đang thúc đẩy nhu cầu xây dựng trung tâm dữ liệu. Savills cho biết Việt Nam hiện có hơn 40 trung tâm dữ liệu hoạt động với tổng công suất hơn 500 MW và có thể đạt gần 1.000 MW vào năm 2030. Trung tâm dữ liệu đòi hỏi tiêu chuẩn hoàn toàn khác biệt so với nhà xưởng thông thường, bao gồm nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật đặc thù và khả năng mở rộng dài hạn. Do đó, phân khúc này chỉ tập trung ở một số khu công nghiệp có năng lực đáp ứng, làm gia tăng sự phân hóa trên thị trường.
Tương lai của bất động sản công nghiệp
Ông John Campbell kết luận: “Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới. Lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở diện tích đất, mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, năng lực vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao.” Trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm dự kiến hoàn thành từ năm 2026, cùng với làn sóng đầu tư vào bán dẫn, xe điện và trung tâm dữ liệu, thị trường bất động sản công nghiệp được dự báo bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Ở chu kỳ này, quy mô đi đôi với chất lượng, và những khu công nghiệp chuẩn hóa theo nhu cầu ngành sẽ nắm giữ ưu thế vượt trội.
