Thị trường đất công nghiệp 2025: Sự giảm tốc và chuyển dịch tiêu chí đầu tư
Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, năm 2025 đánh dấu sự giảm tốc đáng kể trong hoạt động cho thuê đất công nghiệp trên phạm vi cả nước. Nguyên nhân chính đến từ tâm lý thận trọng hơn của các khách thuê, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài (FDI), trong bối cảnh biến động địa chính trị và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.
Diện tích hấp thụ giảm mạnh, nguồn cung vẫn cao
Diện tích hấp thụ đất công nghiệp đã giảm mạnh so với giai đoạn trước, với mức giảm khoảng 39% tại khu vực phía Nam so với cùng kỳ. Dù nhu cầu có dấu hiệu cải thiện vào nửa cuối năm nhờ nguồn cung mới được đưa ra thị trường, nhưng tình hình chung vẫn cho thấy sự điều chỉnh trong cách tiếp cận của nhà đầu tư.
Nguồn cung tương lai vẫn duy trì ở mức cao, với hơn 1.000 ha đất công nghiệp mới dự kiến được bổ sung tại miền Nam trong giai đoạn 2026. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định rằng thị trường đang dịch chuyển từ mô hình mở rộng diện tích bằng mọi giá sang ưu tiên các khu công nghiệp có nền tảng vận hành tốt hơn.
ESG từ lợi thế cạnh tranh trở thành chuẩn vận hành bắt buộc
Bước sang năm 2026, bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ vận hành rõ nét hơn theo tiêu chí chất lượng và chiều sâu. Yêu cầu của nhà đầu tư không còn dừng ở hạ tầng kỹ thuật cơ bản, mà mở rộng sang:
- Khả năng tích hợp chuỗi cung ứng
- Mô hình đô thị - công nghiệp đồng bộ
- Các tiêu chuẩn ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị) và chứng chỉ xanh
Xu hướng "xanh hóa" khu công nghiệp đã hình thành rõ trong năm 2025, với các tiêu chuẩn này ngày càng trở thành điều kiện gần như bắt buộc. Tuy nhiên, quá trình chuyển dịch này cũng đặt ra nhiều thách thức, bao gồm:
- Biến số địa chính trị và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, khiến FDI thận trọng hơn với cam kết dài hạn
- Yêu cầu cao hơn về tính ổn định chính sách, an toàn chuỗi cung ứng và khả năng thích ứng
- Thách thức từ khung chính sách chưa hoàn thiện cho các mô hình khu công nghiệp sinh thái
Khu công nghiệp Prodezi: Điển hình cho mô hình phát triển bền vững
Trước xu hướng này, nhiều chủ đầu tư đang chuyển trọng tâm sang chuẩn hóa mô hình khu công nghiệp. Khu công nghiệp Prodezi tại Long An là một ví dụ điển hình, với định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp sinh thái ngay từ giai đoạn quy hoạch.
Theo ông Trương Khắc Nguyên Minh - Phó Tổng giám đốc Prodezi Long An, "Trong chu kỳ mới, khu công nghiệp không thể chỉ dừng ở việc cung cấp hạ tầng kỹ thuật. Điều quan trọng hơn là phải tạo ra một nền tảng vận hành ổn định, minh bạch và đủ linh hoạt để doanh nghiệp có thể yên tâm đầu tư dài hạn."
Prodezi tập trung vào các yếu tố then chốt:
- Hạ tầng đồng bộ: Hệ thống năng lượng đa nguồn (kết hợp điện lưới và năng lượng tái tạo), cấp nước, xử lý nước thải và quản lý môi trường được đầu tư từ đầu
- Mô hình cộng sinh công nghiệp: Thiết kế để chia sẻ và tối ưu hóa dòng năng lượng, nước và tài nguyên trong toàn khu, giúp giảm 8-12% chi phí vận hành và hạn chế phát thải
- Khu đô thị sinh thái La Home: Tạo không gian sống chất lượng cao để thu hút và giữ chân lao động, hỗ trợ thu hút FDI
Dự báo cho năm 2026: Phân hóa theo chất lượng và năng lực triển khai
Năm 2026 được dự báo sẽ là giai đoạn thị trường phân hóa rõ nét hơn theo chất lượng mô hình và năng lực triển khai. Dòng vốn FDI sẽ tiếp tục chọn lọc mạnh, ưu tiên các dự án có định hướng rõ ràng về vận hành bền vững, minh bạch và phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế.
Thay vì mở rộng nguồn cung, các chủ đầu tư cần tập trung vào đầu tư chiều sâu vào hạ tầng và xây dựng nền tảng vận hành dài hạn. Điều này không chỉ đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư quốc tế, mà còn giúp thị trường đất công nghiệp Việt Nam phát triển bền vững trong dài hạn.
