Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi tăng trưởng tương lai được kỳ vọng sẽ vượt ra khỏi lõi đô thị truyền thống. Nếu thập kỷ trước chứng kiến sự tăng giá mạnh ở cả căn hộ và nhà liền thổ, thì giai đoạn tới sẽ được định hình bởi xu hướng giãn nở ra ngoại ô, sự hình thành các hành lang phát triển mới và sự xuất hiện của những cực đô thị quy mô lớn trên phạm vi Hà Nội mở rộng.
Căn hộ chuyển dịch theo hướng đa cực
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 10 năm qua (2015-2025), thị trường căn hộ Hà Nội đã tăng trưởng đáng kể với tổng nguồn cung tăng 2,9 lần và giá sơ cấp trung bình tăng 288%. Đà tăng bền bỉ này một phần do thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá phải chăng. Không chỉ thay đổi về giá và nguồn cung, thị trường căn hộ còn dịch chuyển cấu trúc: các dự án mở rộng từ mô hình khu đô thị ban đầu sang nhiều vị trí hơn, bao gồm ngoại ô, phía tây, khu vực thứ cấp và gần trung tâm, cho thấy xu hướng đa cực ngày càng rõ nét.
Trong thập kỷ tới, xu hướng này sẽ càng mạnh mẽ. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội mở rộng dự báo tăng từ 440.000 căn (710 dự án) năm 2025 lên 760.000 căn (1.150 dự án) vào năm 2035. Phần lớn nguồn cung mới sẽ tập trung tại các khu dân cư cách trung tâm hơn 30 km, trong khi nhiều cực đô thị quy mô lớn sẽ hình thành các đô thị vệ tinh. Các tuyến đường vành đai, cầu mới và Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 2026) được xác định là động lực chính cho tăng trưởng.
Nhà liền thổ: Nguồn cung tăng chậm, giá trị tăng mạnh
Phân khúc nhà liền thổ có nguồn cung tăng chậm hơn nhưng giá trị vẫn tăng ấn tượng. Trong kỳ đánh giá, tổng nguồn cung tăng 1,4 lần, giá sơ cấp trung bình tăng 257%. Dù tốc độ tăng nguồn cung thấp hơn căn hộ, phân khúc này vẫn duy trì mức tăng giá mạnh. Giai đoạn tới, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội mở rộng dự báo tăng từ 132.000 căn (520 dự án) năm 2025 lên 210.000 căn (700 dự án) vào năm 2035. Tương tự căn hộ, nguồn cung sẽ lan rộng ra ngoài trung tâm nhờ các cực đô thị lớn và hạ tầng liên vùng được cải thiện. Các tuyến Vành đai 1, 2, 3, 4 cùng đường cao tốc và metro được xem là động lực dài hạn cho tăng trưởng giá trị.
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: Trong 10 năm qua, thị trường nhà ở Hà Nội trải qua nhiều giai đoạn: phục hồi sau suy thoái, tăng trưởng mạnh, chững lại do Covid-19 và siết pháp lý, tín dụng, rồi phục hồi gần đây. Xuyên suốt chu kỳ, giá vẫn đi lên. Bà dự báo khi thị trường mở rộng ra ngoại ô và các cực đô thị mới hình thành, sẽ có thêm dư địa phát triển nguồn cung đa dạng về giá, mở ra cơ hội cho sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực.
