Trong báo cáo mới đây của One Mount Group về thị trường căn hộ tại TP.HCM, quý 1/2026 ghi nhận khoảng 3.700 căn hộ mở bán mới, giảm 75% so với quý 4/2025 nhưng vẫn tăng 86% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng trưởng này nhờ việc thực thi đồng bộ ba bộ Luật sửa đổi, giúp tháo gỡ các nút thắt cho nhiều dự án.
Bình Dương là động lực chính
Thị trường Bình Dương đóng vai trò động lực chính với khoảng 2.200 căn từ 6 dự án, chiếm gần 60% tổng số căn hộ mở bán mới. Khu vực trung tâm TP.HCM ghi nhận nguồn cung tăng gần gấp 3 lần so với quý 1/2025 nhưng chỉ tập trung tại một dự án duy nhất.
Giá bán và yếu tố tác động
Tại khu vực trung tâm TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt 102 triệu đồng/m2, tương đương mức giá cuối năm 2025. Trong khi đó, Bình Dương ghi nhận mức giá 56 triệu đồng/m2, tăng 7% so với quý 4/2025 và 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự gia tăng giá phần lớn được thúc đẩy bởi việc sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM cũ, cùng với sự cải thiện đáng kể về kết nối hạ tầng, nâng cao kỳ vọng của nhà đầu tư.
Lượng tiêu thụ và tốc độ hấp thụ
Lượng tiêu thụ trong quý 1/2026 đạt 4.800 căn, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 63% so với quý 4/2025. Tốc độ hấp thụ của các dự án mới chậm lại ở cả trung tâm TP.HCM và Bình Dương, lần lượt đạt 55% và 74%, giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho biết nguyên nhân đến từ lãi suất cao, ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao, các chủ đầu tư vẫn chờ đợi thời điểm thích hợp để mở bán dự án mới. Mặt bằng lãi suất neo cao kéo dài gây khó khăn cho việc tiếp cận vốn, khiến doanh nghiệp thận trọng hơn trong triển khai dự án tương lai. Do đó, nguồn cung mở mới năm 2026 ước tính đạt 28.000 - 29.000 căn, giảm 2.000 căn so với dự báo trước đó.
Thị trường Hà Nội tương tự
Diễn biến tương tự tại thị trường chung cư Hà Nội, quý 1 có khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng, sụt 60% theo quý và 26% theo năm. Ông Tiến nhận định: "Thị trường không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh bán nhanh mà chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn". Dòng tiền đầu tư lướt sóng suy yếu, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn.
Báo cáo từ Bộ Xây dựng
Báo cáo của Bộ Xây dựng ghi nhận giao dịch giảm. Cả nước có hơn 139.800 giao dịch trong quý I, giảm gần 8% so với cuối năm ngoái. Phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ giảm mạnh thanh khoản với 30.850 giao dịch, sụt gần 19% theo quý.
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết thanh khoản thị trường căn hộ đang sụt giảm do nguồn cung mới và sản phẩm chuẩn bị bàn giao tăng mạnh. Giai đoạn 2026-2028, Hà Nội dự kiến đón hơn 28.000 sản phẩm bàn giao cho người mua nhà. Nguồn cung lớn xuất hiện cùng lúc thanh khoản chậm lại sẽ tạo thách thức cho nhóm đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.
