Chủ trương của lãnh đạo TP.HCM là không xây thêm chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm và khu đông dân cư, thay vào đó ưu tiên phát triển công viên, không gian công cộng. Các dự án nhà ở mới sẽ được xây dựng ở vị trí xa hơn, gắn với đầu tư hạ tầng kết nối đồng bộ. Điều này sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản, tạo ra hai xu hướng rõ rệt: khan hiếm nguồn cung căn hộ cũ tại trung tâm và dịch chuyển mạnh các dự án mới ra đô thị vệ tinh.
Khan hiếm nguồn cung mới tại trung tâm
Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang cho biết, những khu đất lớn ở trung tâm thành phố sẽ được ưu tiên làm công viên và không gian công cộng. Việc kết nối đồng bộ với các địa phương trong vùng là yêu cầu tất yếu sau khi sáp nhập với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Khi hạ tầng giao thông được kết nối hiệu quả, tiềm năng của thành phố mới có thể được phát huy.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định rằng khi TP.HCM hạn chế phát triển cao ốc ở trung tâm, thị trường sẽ xuất hiện hai xu hướng. Thứ nhất, chung cư cũ ở trung tâm ngày càng khan hiếm, khi lõi đô thị gần như không còn nguồn cung mới. Các quận như 1, 3, Bình Thạnh, 4 và Phú Nhuận sẽ khó có thêm dự án mới do giới hạn hạ tầng và quy hoạch. Điều này khiến các căn hộ hiện hữu có khả năng được định giá lại mạnh hơn trong dài hạn. Tuy nhiên, người mua phải chấp nhận tuổi đời dự án, chất lượng vận hành và không gian sống không hiện đại bằng các đại đô thị mới.
Dịch chuyển ra đô thị vệ tinh
Xu hướng thứ hai là chung cư mới sẽ dịch chuyển mạnh ra các đô thị vệ tinh và khu mở rộng. Khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển sang TP Thủ Đức, Bình Dương hay Long An, các khu vực này sẽ trở thành nơi hấp thụ dân số và các đại đô thị mới. Những dự án gần metro, vành đai, đường sắt hoặc khu công nghệ tài chính có thể tăng trưởng mạnh trong 5-10 năm tới. Điểm mạnh của nhóm này là quy hoạch hiện đại, tiện ích đồng bộ và khả năng tạo ra cộng đồng sống mới. Tuy nhiên, nguồn cung tại các khu vệ tinh vẫn còn lớn, dẫn đến sự phân hóa mạnh và không phải dự án nào cũng tăng giá tốt.
Ông Tuấn khẳng định: "Giai đoạn tới của TP.HCM sẽ không còn là cuộc chơi mua ở đâu cũng tăng, mà là cuộc chơi của việc chọn đúng loại tài sản phù hợp với cấu trúc đô thị mới."
Động lực từ hạ tầng giao thông
Báo cáo quý I của CBRE Việt Nam cho thấy, để hỗ trợ quá trình giãn dân và phát triển đô thị bền vững, TP.HCM đang đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng trọng điểm. Trong hơn một năm qua, hàng loạt dự án đã được triển khai như tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Những dự án này không chỉ cải thiện kết nối mà còn mở rộng không gian phát triển cho các khu vực vệ tinh. Trong những tháng tới, các dự án chiến lược quốc gia khác như đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành cũng dự kiến được triển khai.
CBRE Việt Nam đánh giá, sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông sẽ tiếp tục là động lực chính thúc đẩy thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt tại các khu vực có tuyến đường đi qua, tạo ra cơ hội đầu tư và phát triển mới.
Giá căn hộ và nguồn cung tương lai
Phân khúc căn hộ với giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM sau sáp nhập hiện đạt 71 triệu đồng/m2 (diện tích thông thủy, chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 11% so với năm trước, cho thấy giá vẫn tăng nhưng tốc độ chậm lại. CBRE Việt Nam dự báo năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM (khu vực cũ) dự kiến tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% đến từ các khu vực phía Đông, nơi có sự phát triển hạ tầng mạnh mẽ. Trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn, trong đó Bình Dương cũ đóng góp hơn 50% thị phần, khẳng định vai trò then chốt trong việc giải quyết bài toán nguồn cung.
Đại diện CBRE Việt Nam cho biết: "Nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM chịu sự chi phối mạnh mẽ từ các đợt chào bán của các dự án đô thị quy mô lớn tại vùng ven, nơi quỹ đất còn dồi dào và tiềm năng phát triển hạ tầng đang được khai thác."
