Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Thành phố Hồ Chí Minh đang ghi nhận những diễn biến mới, khi cạnh tranh không còn chỉ dừng lại ở số lượng mặt bằng mà chuyển dần sang khả năng tạo trải nghiệm và xây dựng hệ sinh thái tiêu dùng. Dù hoạt động cho thuê có dấu hiệu chững lại nhẹ do sự rút lui của một số khách thuê lớn trong ngành ẩm thực và giải trí tại khu vực ngoài trung tâm, công suất toàn thị trường vẫn duy trì trên mức 90%, cho thấy nhu cầu thuê tại các dự án có vị trí và chất lượng vận hành tốt vẫn tương đối ổn định.
Giá thuê và động lực tiêu dùng
Giá thuê tầng trệt trung bình giảm nhẹ theo quý xuống còn khoảng 1,6 triệu đồng/m2/tháng, chủ yếu do một phần diện tích có giá thuê cao tại Saigon Marina IFC tạm ngừng cho thuê để tái cấu trúc mặt bằng. Nếu loại trừ yếu tố này, mặt bằng giá thuê nhìn chung không có nhiều biến động. Động lực tiêu dùng vẫn là yếu tố hỗ trợ tích cực cho thị trường. Trong quý I/2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 475 nghìn tỷ đồng, tăng 13% theo năm. Theo dự báo của Ủy ban nhân dân Thành phố, chỉ số này có thể duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 12-13% mỗi năm đến năm 2030.
Thương hiệu quốc tế ưu tiên TP.HCM
Savills ghi nhận nhiều thương hiệu quốc tế tiếp tục ưu tiên Thành phố Hồ Chí Minh như một điểm đến mở rộng chiến lược tại Việt Nam, đặc biệt ở phân khúc thời trang, thể thao và bán lẻ cao cấp. Các vị trí trung tâm tiếp tục thu hút nhu cầu từ nhóm thương hiệu xa xỉ nhờ khả năng nhận diện thương hiệu và tệp khách hàng có mức chi tiêu cao. Theo bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý cấp cao, bộ phận cho thuê bán lẻ, Savills Thành phố Hồ Chí Minh, các thương hiệu quốc tế hiện ưu tiên những dự án có khả năng tạo lưu lượng khách chất lượng cao và hỗ trợ tốt cho chiến lược định vị thương hiệu. Với nhiều thương hiệu, trung tâm thương mại hiện không chỉ là nơi bán hàng mà còn đóng vai trò như một không gian xây dựng trải nghiệm và kết nối với người tiêu dùng.
Bên cạnh các thương hiệu châu Âu và Mỹ, nhiều thương hiệu châu Á cũng đang gia tăng hiện diện tại Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt ở nhóm thời trang thể thao ứng dụng (athleisure), mỹ phẩm và phong cách sống. Một số thương hiệu như Wilson, Pop Mart, Salomon, AAPE, New Era… đang lựa chọn các trung tâm thương mại lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh để mở rộng hiện diện và tiếp cận nhóm khách hàng trẻ trước khi phát triển thêm tại các thị trường khu vực.
Thương hiệu nội địa tăng tốc mở rộng
Song song với sự mở rộng của thương hiệu quốc tế, các thương hiệu nội địa cũng đang gia tăng hiện diện mạnh mẽ tại trung tâm thương mại, đặc biệt ở nhóm ngành ẩm thực, cà-phê và phong cách sống. Nhiều thương hiệu Việt Nam đang chuyển từ mô hình cửa hàng đơn lẻ sang mở rộng chuỗi với concept đầu tư bài bản hơn. Dữ liệu từ Savills cho thấy, nhóm ngành ẩm thực hiện chiếm khoảng 30-40% giao dịch thuê mới tại nhiều trung tâm thương mại. Một số thương hiệu nội địa như Nagocha, Every Half Coffee Roasters, Phê La… đang mở rộng hiện diện tại các dự án bán lẻ mới với mô hình đầu tư trải nghiệm và không gian được chú trọng hơn trước.
Các chuỗi cà-phê phong cách sống, mô hình ăn uống hiện đại, thương hiệu chăm sóc sức khỏe và các concept hướng đến người tiêu dùng trẻ cũng đang mở rộng nhanh ra các khu vực ngoài trung tâm nhằm đón đầu nhu cầu tiêu dùng mới. Một số mô hình mới cũng đang được đẩy mạnh nhằm gia tăng trải nghiệm trực tiếp cho khách hàng như cửa hàng ngắn hạn, sự kiện trưng bày, xúc tiến thương mại và không gian trải nghiệm theo chủ đề. Các thương hiệu hiện có xu hướng đầu tư nhiều hơn cho thiết kế không gian và hoạt động tương tác thay vì chỉ tập trung vào bán hàng truyền thống.
Nguồn cung hạn chế và cạnh tranh mới
Diễn biến thị trường trong những tháng đầu năm 2026 cho thấy nguồn cung hạn chế tiếp tục là yếu tố chi phối lớn đối với mặt bằng giá thuê, công suất và chiến lược mở rộng của các thương hiệu bán lẻ. Theo Savills, nguồn cung tương lai từ nay đến năm 2028 dự tính chỉ bổ sung khoảng 50.000m2, qua đó tiếp tục tạo áp lực cạnh tranh đối với các vị trí bán lẻ chất lượng cao.
Theo bà Quyên, thị trường đang xuất hiện sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các mô hình bán lẻ. “Những dự án có khả năng liên tục làm mới cơ cấu khách thuê, duy trì hoạt động trải nghiệm và tạo được điểm đến tiêu dùng rõ nét sẽ có lợi thế cạnh tranh tốt hơn. Trong bối cảnh người tiêu dùng ngày càng ưu tiên trải nghiệm, trung tâm thương mại không còn chỉ là nơi mua sắm mà đang dần trở thành không gian giải trí và tương tác xã hội”, bà Quyên nhận định.
Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn hạn chế vài năm tới, thị trường bán lẻ Thành phố được kỳ vọng tiếp tục duy trì công suất cao. Tuy nhiên, cạnh tranh trên thị trường sẽ không còn nằm ở số lượng mặt bằng mà chuyển dần sang khả năng tạo trải nghiệm, xây dựng hệ sinh thái tiêu dùng và duy trì sức hút dài hạn đối với khách thuê lẫn người tiêu dùng.
