Đất nền hết 'hot', giá vẫn neo cao: Hà Nội, TP.HCM suy giảm, miền Trung nổi bật
Bước sang năm 2026, thị trường đất nền tại Việt Nam đang có những chuyển biến đáng chú ý. Dữ liệu từ quý I cho thấy nhu cầu đối với loại hình này đã suy yếu rõ rệt tại hai trung tâm lớn là Hà Nội và TP.HCM, trong khi mặt bằng giá bán vẫn được giữ ở mức cao, phản ánh sự thận trọng từ cả phía người mua lẫn kỳ vọng dai dẳng của bên bán.
Phân hóa rõ rệt trong hành vi đầu tư
Tại sự kiện công bố toàn cảnh thị trường bất động sản quý I, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, nhận định dòng tiền và hành vi người mua đang phân hóa mạnh mẽ. Theo bà, nhu cầu hiện tập trung chủ yếu vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế và khả năng chống chịu tốt trước các biến động vĩ mô. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền dễ bị ảnh hưởng bởi thông tin chính sách và môi trường kinh tế bất ổn.
Trong khoảng ba năm gần đây, mỗi khi có thông tin về quy hoạch, sáp nhập địa giới hoặc thay đổi chính sách, mức độ quan tâm đến đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng vọt. Tuy nhiên, xu hướng này cũng nhanh chóng đảo chiều khi thị trường đối mặt với áp lực lãi suất, chính sách thuế mới hoặc biến động địa chính trị, kéo theo sự sụt giảm tương ứng trong nhu cầu tìm kiếm và giao dịch.
Giá đất nền vẫn đi ngang dù thanh khoản giảm
Mặc dù có biến động về mức độ quan tâm và thanh khoản, giá đất nền nhìn chung không giảm đáng kể. Trong ba năm qua, giá chủ yếu diễn biến đi ngang, với rất ít nhịp điều chỉnh rõ rệt. Điều này cho thấy kỳ vọng của bên bán vẫn ở mức cao, trong khi bên mua ngày càng trở nên thận trọng hơn trong quyết định đầu tư.
Xét theo khu vực, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức độ quan tâm đến đất nền giảm so với cuối năm 2025. Cụ thể, TP.HCM giảm khoảng 5%, còn Hà Nội giảm mạnh hơn, ở mức 23%. Về giá cả, tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình trong quý I đạt khoảng 81 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m2 của quý trước nhưng vẫn cao hơn mức 75 triệu đồng/m2 đầu năm 2025. Tại TP.HCM, giá giữ ở mức 68 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý IV/2025 nhưng tăng so với mức 63 triệu đồng/m2 cùng kỳ năm trước.
Miền Trung nổi lên với tín hiệu tích cực
Trong khi miền Bắc và miền Nam đều ghi nhận sự suy giảm, thị trường miền Trung lại có diễn biến tích cực hơn. Nhiều địa phương trong khu vực này ghi nhận mức tăng quan tâm đến đất nền từ 10% đến 28%. Theo bà Ngọc Ánh, động lực chính đến từ nguồn cung mới, khi một số chủ đầu tư lớn triển khai dự án tại các tỉnh thành như Đà Nẵng và Khánh Hòa, qua đó thu hút lại sự chú ý của giới đầu tư.
Báo cáo từ DKRA cũng chỉ ra những điểm tương đồng, cho thấy biến động lãi suất và việc kiểm soát tín dụng đã khiến tâm lý nhà đầu tư đất nền trở nên thận trọng hơn. Tại TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung sơ cấp trong quý I giảm nhẹ khoảng 1% so với quý trước, với khoảng 95% đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% trên tổng nguồn cung sơ cấp, giảm một nửa so với quý IV/2025.
Mặt bằng giá sơ cấp không biến động nhiều so với quý trước, nhưng tăng trung bình khoảng 2% so với cùng kỳ năm 2025. Giá được duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào tăng, nguồn cung mới hạn chế và sự lệch pha giữa cung và cầu. Trên thị trường thứ cấp, giá ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 3% so với quý trước và khoảng 18% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ kỳ vọng từ các dự án hạ tầng như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc.
Ở Đà Nẵng và khu vực lân cận, báo cáo hai tháng đầu năm của DKRA cho thấy nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ khoảng 3% so với cùng kỳ, nhưng nguồn cung mới vẫn chiếm tỷ trọng nhỏ, chỉ khoảng 5%. Thanh khoản toàn thị trường duy trì ở mức thấp, với lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 3% tổng nguồn cung. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại khu vực Quảng Nam cũ. Giá sơ cấp tiếp tục đi ngang, trong khi giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 4% so với quý IV/2025, tập trung ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý.
DKRA dự báo thị trường miền Trung có thể ghi nhận tín hiệu cải thiện trong thời gian tới, khi một số chủ đầu tư lớn dự kiến triển khai dự án mới, qua đó bổ sung nguồn cung và hỗ trợ thanh khoản. Điều này mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư đang tìm kiếm các điểm đến tiềm năng trong bối cảnh thị trường đất nền đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các vùng miền.
