Chuyên gia cảnh báo: Siết tín dụng bất động sản có thể khiến Việt Nam bỏ lỡ cơ hội phát triển
Tại một hội thảo gần đây, các chuyên gia và doanh nghiệp đã lên tiếng về tình trạng siết tín dụng bất động sản (BĐS) đang gây ra những hệ lụy nghiêm trọng cho thị trường và nền kinh tế. Nhà báo Lâm Hiếu Dũng, Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên, nhấn mạnh rằng việc lãi vay BĐS tăng mạnh và tình trạng nhiều ngân hàng nói không với tín dụng BĐS đang đẩy thị trường vào nguy cơ đóng băng. Ông lo ngại: "Siết tín dụng với BĐS, một ngành đóng góp khoảng 12% GDP và liên quan đến hơn 40 lĩnh vực khác, chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế đất nước." Ông cũng cảnh báo lịch sử đã chứng minh, phá băng thị trường BĐS không hề đơn giản và thường mất nhiều năm, công sức và tiền bạc.
Thực trạng nghẽn tín dụng ở mọi phân khúc
Hơn 20 doanh nghiệp tham dự hội thảo đã phản ánh một bức tranh tín dụng BĐS thực sự đang bị nghẽn. Ngay cả những phân khúc được ưu đãi như nhà ở xã hội (NƠXH) cũng không ngoại lệ. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết NƠXH hiện là đối tượng vay khó nhất. Mặc dù có gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỉ đồng với lãi suất 6,1%/năm, nhưng các ngân hàng từ chối cho vay vì lãi suất huy động hiện quá cao, dẫn đến nguy cơ lỗ. "Khi chúng tôi đề nghị vay với lãi suất thương mại, họ cũng không đồng ý vì sợ bị truy cứu trách nhiệm. Điều này khiến các đơn vị đầu tư NƠXH không thể tiếp cận vốn," ông Nghĩa giải thích.
Tương tự, ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty SCCI, chỉ ra rằng BĐS công nghiệp và hạ tầng cũng bị ảnh hưởng khi các ngân hàng gom chung vào nhóm BĐS mà không coi đây là động lực phát triển. Ông kêu gọi: "Cơ quan quản lý cần phân loại tín dụng theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên cho BĐS công nghiệp và logistics. Nếu chỉ nhìn BĐS dưới góc độ rủi ro, chúng ta sẽ bỏ lỡ cơ hội. BĐS chính là hạ tầng của tăng trưởng."
Lãi suất tăng cao và khó khăn cho doanh nghiệp
Ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính kế toán Novaland, cho biết lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 đã tăng 20-30%, thậm chí cao hơn ở một số lĩnh vực. Điều này gây khó khăn chồng chất cho doanh nghiệp, khi nhiều dự án dù được đánh giá tốt vẫn không có room tín dụng. "Một số cam kết chỉ giải ngân được 2-3 đồng trên 10 đồng. Tình hình này ảnh hưởng lớn đến các dự án đang và sắp triển khai," ông Đức nói. Ông nhấn mạnh thị trường tài chính và room tín dụng đóng vai trò cực kỳ quan trọng với doanh nghiệp BĐS, đặc biệt tại TP.HCM.
Nhu cầu ở lớn và vai trò quan trọng của BĐS
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh BĐS là ngành quan trọng trong 21 ngành kinh tế bậc 1, nhưng lại không được ưu tiên trong định hướng tín dụng. Ông cho rằng cái nhìn về BĐS còn chưa chính xác khi chỉ tập trung vào thị trường nhà ở, trong khi còn nhiều phân khúc như công nghiệp, du lịch, y tế, giáo dục. "Nhu cầu ăn, mặc cơ bản không khó khăn; nhưng nhu cầu ở là rất lớn và cần tiếp tục giải quyết," ông Châu nói.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, đề xuất thay vì siết tín dụng, nên khuyến khích đầu tư nước ngoài vào BĐS, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và NƠXH. Ông lo ngại: "Trong khi chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng, lãi suất tăng 15%, nếu không kịp thời điều hành sẽ ảnh hưởng lớn đến kinh tế."
Kiến nghị chính sách linh hoạt và đa dạng hóa nguồn vốn
Các chuyên gia đồng loạt kiến nghị chính sách điều hành tín dụng linh hoạt hơn. TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng BĐS có giá trị gia tăng cao và an toàn về dài hạn, nên không nên đặt room tín dụng cứng nhắc. Ông đề xuất: "Nên để các ngân hàng thương mại tự quyết hạn mức, không phân biệt phân khúc BĐS, và tiếp tục bơm vốn cho thị trường."
Ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết doanh thu BĐS của thành phố năm 2025 đạt 270.000 tỉ đồng và quý 1/2026 đạt gần 104.000 tỉ đồng, cho thấy xu hướng tăng trưởng. Tuy nhiên, lãi suất cao gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. Ông nhấn mạnh BĐS đóng góp 10-11% GDP cả nước và có tính liên kết mạnh, nên cần chính sách hài hòa giữa kiểm soát và phát triển.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Eras Land, kỳ vọng các cơ quan quản lý sớm điều chỉnh chính sách tín dụng để thị trường phục hồi, đặc biệt ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Hasco Holdings, đề xuất tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận tín dụng nhanh và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM, gợi mở việc đa dạng hóa nguồn vốn thông qua các mô hình hiện đại như token hóa tài sản BĐS và thu hút vốn quốc tế.
Phản hồi từ cơ quan quản lý và ngân hàng
Ông Chử Văn Hải, Phó vụ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết cần ưu tiên vốn cho các dự án BĐS hiệu quả như NƠXH, nhà ở giá phù hợp, và BĐS công nghiệp. Ông Đỗ Xuân Trung, Phó giám đốc NHNN chi nhánh khu vực 2, khẳng định NHNN không hạn chế tín dụng BĐS mà chỉ kiểm soát rủi ro, và đang có biện pháp giảm lãi suất. Ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc ACB, cho biết ngân hàng không muốn tăng lãi suất cao và sẵn sàng cấp tín dụng cho các nhu cầu hợp lý.
Ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch Đông Tây Land, chỉ ra ba khó khăn khi BĐS bị siết tín dụng: thanh khoản chậm, người mua lưỡng lự, và chi phí tăng cao. Tuy nhiên, ông lạc quan thị trường vẫn phù hợp cho nhà đầu tư dài hạn.
Tóm lại, các chuyên gia và doanh nghiệp thống nhất rằng cần có cái nhìn đúng đắn về BĐS như một hạ tầng kinh tế quan trọng. Việc siết tín dụng cứng nhắc có thể khiến Việt Nam bỏ lỡ cơ hội phát triển, trong khi chính sách linh hoạt và ưu tiên vốn cho các dự án hiệu quả sẽ thúc đẩy tăng trưởng bền vững.
