Trong nửa đầu năm 2025, số lượng doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể tăng 120,3% so với cùng kỳ năm trước, lên 1.463 doanh nghiệp, theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính). Đây là mức tăng mạnh nhất trong các chỉ số phản ánh hoạt động của doanh nghiệp ngành này.
Làn sóng rút lui và sự trái chiều với dòng vốn ngoại
Cùng với giải thể, có 2.971 doanh nghiệp tạm dừng hoạt động, bằng 95% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở chiều ngược lại, thị trường ghi nhận 3.192 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 23,3%, trong khi 2.445 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, giảm 12,2% so với cùng kỳ. Những con số này cho thấy quá trình sàng lọc trong ngành vẫn diễn ra mạnh mẽ, với tốc độ rút lui nhanh hơn gia nhập.
Điều đáng chú ý là diễn biến này xảy ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản vẫn tăng mạnh. Theo Bộ Tài chính, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Riêng lĩnh vực bất động sản thu hút khoảng 5,1 tỷ USD, trở thành lĩnh vực nhận vốn FDI lớn thứ hai, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Năm 2024, ngành này đã thu hút 6,26 tỷ USD vốn FDI, chiếm 19,9% tổng vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh.
Việc dòng tiền ngoại gia tăng trong khi doanh nghiệp nội giải thể tăng phản ánh sự khác biệt trong góc nhìn đầu tư: nhà đầu tư nước ngoài kỳ vọng vào tăng trưởng dài hạn, trong khi doanh nghiệp trong nước chịu áp lực dòng tiền, chi phí vốn và sức mua yếu.
Nhu cầu trong nước suy giảm, giá điều chỉnh
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước. Một khảo sát cho thấy chỉ 36% người được hỏi còn duy trì nhu cầu rõ rệt, giảm mạnh so với mức 55% của năm ngoái. Đặc biệt, chỉ 17% dự định mua bất động sản trong 6 tháng tới, phần lớn chọn chờ ít nhất một năm.
Giá tại một số khu vực đã điều chỉnh. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình giảm từ 88 triệu đồng xuống 85 triệu đồng/m² trong vài tháng. Tại TP.HCM, giá giữ ở mức 69 triệu đồng/m², gần như đi ngang. Giá rao bán chung cư tại Hưng Yên và Bắc Ninh cùng giảm khoảng 3%.
Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài vẫn tin vào triển vọng dài hạn, trong khi người mua trong nước ưu tiên quan sát lãi suất, nguồn cung và xu hướng giá trước khi quyết định.
Thách thức lãi suất và tỷ lệ hấp thụ giảm
Báo cáo của MBS Research cho rằng thị trường sẽ tiếp tục đối mặt thách thức trong những tháng cuối năm khi lãi suất cho vay duy trì ở mức cao. Trong quý II, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng tăng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo lãi suất cho vay bất động sản lên 13-14%/năm, tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Để hỗ trợ sức mua, nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội, Quảng Ninh và TP.HCM triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất, cố định mức vay 7-8%/năm trong hai năm đầu. Tuy nhiên, MBS Research đánh giá các chương trình này chỉ giảm áp lực tài chính ban đầu, trong khi tâm lý người mua vẫn bị ảnh hưởng bởi kỳ vọng lãi suất cao kéo dài.
OneHousing cho biết tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm chỉ đạt 50-60%, giảm đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm trước.
Phân hóa và triển vọng phục hồi
Theo các đơn vị nghiên cứu, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc sâu hơn. Lợi thế không còn thuộc về chủ đầu tư có nguồn cung khan hiếm, mà phụ thuộc vào giá trị thực, chất lượng sản phẩm và tính minh bạch pháp lý. Triển vọng phục hồi gắn với chất lượng nguồn cung, tiến độ pháp lý và khả năng khôi phục niềm tin người mua. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, pháp lý minh bạch và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực được kỳ vọng sẽ có lợi thế trong chu kỳ tới.
