Quy hoạch đô thị đang trở thành yếu tố then chốt định hình thị trường bất động sản tại Hà Nội và TPHCM. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn trong quý II/2026, 96% người mua bất động sản cho rằng quy hoạch tác động đến hành vi giao dịch, trong đó 52% đánh giá mức ảnh hưởng rất lớn và 44% cho rằng có tác động nhất định.
Tái cấu trúc đô thị và sự thay đổi giá trị bất động sản
Phát biểu tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" sáng 16/7, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn - nhận định: Nếu trước đây người mua nhà chủ yếu quan tâm đến giá bán, vị trí và tiện ích hiện hữu thì nay quy hoạch dài hạn đã trở thành yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư. Quá trình tái quy hoạch không chỉ giải quyết tồn tại của các đô thị lớn mà còn nâng cao năng lực cạnh tranh kinh tế.
Ba áp lực lớn thúc đẩy quá trình này gồm: sự xuống cấp của các khu đô thị cũ; sức ép về gia tăng dân số, môi trường, ùn tắc giao thông, thiếu không gian xanh và dịch vụ công; cùng yêu cầu tạo lập động lực tăng trưởng mới để cạnh tranh trong hội nhập.
Phân bổ chức năng đô thị và cơ hội đầu tư mới
Ông Nguyễn Quốc Anh phân tích: "Vai trò của khu vực trung tâm vẫn rất quan trọng nhưng sẽ không còn là nơi tập trung mọi chức năng. Mỗi khu vực sẽ đảm nhận những vai trò khác nhau như công nghệ, tài chính, giáo dục, công nghiệp, logistics hoặc dịch vụ. Khi chức năng đô thị thay đổi, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị." Điều này đồng nghĩa cơ hội tăng giá trong tương lai sẽ mở rộng sang các khu vực được quy hoạch thành trung tâm mới, có hạ tầng đồng bộ và chức năng kinh tế rõ ràng.
Ba phân khúc dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới
TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia - cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển chất lượng và bền vững hơn. Trong 3-5 năm tới, ba phân khúc triển vọng nhất là nhà ở trung cấp và nhà ở phù hợp khả năng chi trả, bất động sản khu công nghiệp và bất động sản logistics.
Nhà ở phục vụ nhu cầu thực vẫn là phân khúc giàu tiềm năng nhất khi nhu cầu lớn nhưng nguồn cung hạn chế. Ông Lực cho biết, một căn nhà được xem là phù hợp khả năng chi trả khi người mua chỉ dành khoảng 30% thu nhập hằng tháng để thanh toán cả gốc và lãi vay, đây là ngưỡng tài chính an toàn. Nguồn cung nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội hiện chưa đáp ứng nhu cầu thực tế, nhưng khi chính sách phát triển nhà ở được triển khai đồng bộ, phân khúc này sẽ có nhiều dư địa tăng trưởng nhất.
Đối với bất động sản khu công nghiệp, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và dòng vốn FDI tiếp tục vào Việt Nam tạo động lực lớn cho nhu cầu mở rộng nhà máy, khu công nghệ cao và hệ thống sản xuất. Song hành với đó, sự phát triển của thương mại điện tử, xuất nhập khẩu và các khu thương mại tự do kéo theo nhu cầu lớn về hệ thống kho vận, trung tâm phân phối, kho lạnh và trung tâm logistics hiện đại.
Lãi suất và chiến lược tái cấu trúc vốn
Đánh giá về diễn biến lãi suất, TS. Cấn Văn Lực cho rằng mặt bằng lãi suất tăng trong thời gian qua phản ánh nhu cầu vốn của nền kinh tế gia tăng khi Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng cao hơn giai đoạn 2026-2030. Sự cạnh tranh giữa ngân hàng với các kênh đầu tư như bất động sản, vàng, bạc, tiền số và tài sản số khiến các tổ chức tín dụng phải duy trì lãi suất huy động phù hợp. Trong thời gian tới, mặt bằng lãi suất nhiều khả năng duy trì ổn định; dù một số lĩnh vực ưu tiên có thể được điều chỉnh giảm nhẹ, nhưng không phải xu hướng chung. Ông Lực khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng cân bằng giữa vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, trái phiếu và các kênh huy động khác để nâng cao khả năng chống chịu trước biến động thị trường.
Bài viết được thực hiện bởi Ngọc Mai theo nguồn từ tienphong.vn.
