Thị trường văn phòng bước vào chu kỳ trưởng thành mới
Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, thị trường văn phòng hiện không phải đang chững lại mà thực sự bước vào thời kỳ trưởng thành với những tiêu chuẩn cao hơn. Doanh nghiệp ngày càng ưu tiên tìm kiếm diện tích phù hợp, chi phí hợp lý và chất lượng không gian làm việc tối ưu. Mục tiêu chính là nâng cao năng suất lao động, thu hút và giữ chân nhân tài, đồng thời đảm bảo hiệu quả tài chính bền vững.
Chủ động trong chính sách giá và ưu đãi
Song song đó, các chủ tòa nhà cũng thể hiện sự chủ động hơn trong việc điều chỉnh chính sách giá cả và đưa ra các gói ưu đãi hấp dẫn để thúc đẩy giao dịch. Diễn biến này được xem là tín hiệu tích cực, thúc đẩy tính minh bạch và định hướng thị trường phát triển theo hướng chất lượng cao, vận hành hiệu quả hơn.
Những dự án sở hữu nền tảng vững chắc, được quản lý chuyên nghiệp và tích hợp yếu tố bền vững sẽ là nhân tố chính định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường văn phòng tại thành phố.
Số liệu thị trường phản ánh xu hướng mới
Số liệu thống kê cho thấy nguồn cung mới có dấu hiệu chậm lại trong khi quy mô thị trường tiếp tục mở rộng. Cụ thể, quý IV/2025 ghi nhận khoảng 25.554m2 nguồn cung mới, giảm 41,2% so với quý III/2025. Tổng nguồn cung toàn thị trường đạt xấp xỉ 1.713.680m2.
Trong khi đó, nguồn cầu phân hóa rõ rệt dựa trên giá trị với lượng hấp thụ thuần toàn thị trường đạt 16.658m2 trong quý IV/2025. Con số này phản ánh nhịp độ chậm mang tính mùa vụ cuối năm và tâm lý thận trọng của khách thuê. Phần lớn các quyết định thuê mới hoặc mở rộng quy mô lớn đã được thực hiện chủ yếu vào giai đoạn giữa năm.
Tỷ lệ lấp đầy ổn định và xu hướng dịch chuyển
Theo các chuyên gia, diễn biến trên vẫn là tín hiệu tích cực trong bối cảnh nguồn cung mới không tăng mạnh. Việc hấp thụ khoảng 16.658m2 giúp tỷ lệ trống toàn thị trường tiếp tục cải thiện nhẹ. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định ở mức khoảng 86%.
Điều này cho thấy các doanh nghiệp lớn đang tận dụng cơ hội từ những ưu đãi tốt của chủ tòa nhà để duy trì hoặc gia hạn hợp đồng thuê tại các vị trí đắc địa. Những khu vực này thường ưu tiên hình ảnh thương hiệu và tiêu chuẩn vận hành xanh (ESG).
Thêm vào đó, nhu cầu tại các khu vực vùng ven và ngoại thành tiếp tục là động lực cầu chính. Xu hướng này hưởng lợi từ việc tối ưu hóa chi phí và dịch chuyển ra khỏi trung tâm, đồng thời phản ánh tính bền vững cao hơn của phân khúc này trong giai đoạn thị trường điều chỉnh.
Biến động giá thuê và phân khúc thị trường
Diễn biến giá cho thuê giảm ở phân khúc văn phòng chủ yếu đến từ các tòa nhà mới đi vào vận hành với mức chào thuê thực tế thấp hơn kỳ vọng. Điều này dẫn đến mặt bằng giá hạng A điều chỉnh sau nhịp tăng của quý III/2025 và phản ánh chiến lược ưu tiên lấp đầy nhanh tại các dự án mới.
Ở phân khúc hạng B, giá thuê duy trì mức tăng nhẹ và tiếp tục giữ định vị cạnh tranh để hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy. Phân khúc này cũng hưởng lợi từ dòng dịch chuyển của khách thuê tối ưu chi phí từ hạng A và khu trung tâm (CBD).
Định hướng tập trung vào văn phòng chất lượng cao
Không gian bên trong văn phòng ngày càng được chú trọng để đáp ứng nhu cầu làm việc đa dạng của nhân viên. Nhìn chung, thị trường văn phòng thành phố có sự phân hóa rõ rệt: hạng A điều chỉnh để hấp thụ nguồn cung mới, trong khi hạng B duy trì ổn định và giữ nhịp cho toàn thị trường trong giai đoạn tái cân bằng.
Thị trường văn phòng thành phố dự tính sẽ bổ sung khoảng 291.891m2 diện tích cho thuê thực tế (NLA), tập trung chủ yếu tại khu lõi trung tâm (CBD). Thị trường đang bước vào chu kỳ cạnh tranh mới, nơi chất lượng vận hành, hệ thống tiện ích và tiêu chuẩn bền vững trở thành yếu tố quyết định khả năng giữ chân khách thuê.
Động lực cầu trung hạn và xu hướng phát triển
Về động lực cầu trung hạn, thị trường tiếp tục mang tính chọn lọc cao. Nhu cầu vẫn được dẫn dắt bởi các ngành công nghệ thông tin, dược phẩm, tư vấn chiến lược và công nghệ cao. Trọng tâm đang dịch chuyển từ vị trí địa lý sang hiệu quả sử dụng, tiêu chuẩn ESG và khả năng thích ứng với mô hình hybrid (kết hợp làm việc tại văn phòng và từ xa).
Xu hướng này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy bền vững cho cả phân khúc hạng A và hạng B, định hình tương lai phát triển của thị trường văn phòng trong những năm tới.
