Thị trường bất động sản chững lại khiến nhiều nhà đầu tư đất nền rơi vào cảnh khó bán, dù đã giảm giá vẫn không tìm được người mua. Anh Nguyễn Văn Tuấn (phường Vĩnh Tuy, Hà Nội) cho biết anh mua một lô đất nền tại Thạch Thất (Hà Nội) đầu năm 2025 với giá 2,5 tỷ đồng cho 50 m². Đến cuối năm 2025, thị trường đất nền sụt giảm thanh khoản, khiến giá lô đất của anh giảm xuống còn 2 tỷ đồng. Đầu năm 2026, do khó khăn về dòng tiền, anh Tuấn nhiều lần nhờ môi giới rao bán nhưng không có người hỏi mua. Anh Tuấn như "ngồi trên lửa" vì lo lô đất khó thanh khoản, dòng tiền bị chôn lại.
Giảm giá vẫn khó bán
Hồi giữa năm 2025, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu giao dịch tích cực hơn, lô đất của anh Tuấn từng tăng giá lên khoảng 2,7 tỷ đồng mỗi nền. Tuy nhiên, lượng khách hỏi vẫn thưa thớt và hiện lô đất vẫn chưa tìm được chủ mới. "Thị trường hồi phục nhưng vẫn ít khách, nhất là giá lúc mua quá cao nên giờ bán sao cho không bị thua lỗ sẽ là bài toán rất khó", anh Tuấn lo lắng nói.
Tương tự, chị Trần Hải Lan (phường Cửa Nam, Hà Nội) cũng rơi vào tình cảnh "ôm đất" bất đắc dĩ khi lướt sóng bất thành. Chị Lan mua một lô đất tại Văn Giang (Hưng Yên) vào cuối năm 2024 với giá gần 4 tỷ đồng, kỳ vọng đầu năm 2025 sẽ bán lại và thu lời nhanh. Thế nhưng, sau đó nhiều khu vực bắt đầu chững giá, chị buộc phải giữ đất. Mới đây, chị lại có ý định bán với giá bằng lúc mua là 4 tỷ đồng mỗi nền. Tuy nhiên, mức giá này theo môi giới là quá cao so với mặt bằng chung trên thị trường và so với các lô đất cùng vị trí, tuyến đường. “Lúc tôi mua, đất trong khu tăng hơn 30% so với đầu năm ngoái. Giờ muốn bán lại thì giá đó rất khó bán, nếu muốn nhanh phải giảm giá”, chị Lan chia sẻ.
Thị trường chững lại, thanh khoản giảm
Theo dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Đối với phân khúc chung cư, giá rao bán phổ biến tại Hà Nội giảm từ 87 triệu đồng/m² vào tháng 1 xuống còn 85 triệu đồng/m² vào tháng 5, tương đương giảm khoảng 2% so với tháng 1. Không chỉ chung cư, phân khúc nhà mặt phố cũng đối mặt với áp lực suy giảm nhu cầu. Tháng 5, lượng tìm kiếm nhà mặt phố giảm 10% so với tháng trước và giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán hạ nhiệt nhưng tâm lý người mua vẫn thận trọng. PropertyGuru Việt Nam cho biết mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 giảm 4% theo quý và giảm tới 36% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, theo SSI Research, lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức khá cao, khoảng 8,5-10% trong thời gian ưu đãi và 11-15% sau đó. Chi phí vốn gia tăng khiến thanh khoản suy giảm, đồng thời xuất hiện hiện tượng điều chỉnh giá ở cả thị trường sơ cấp và chuyển nhượng. Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, vay từ 70-90% giá trị tài sản, đã bắt đầu giảm giá bán từ 100-300 triệu đồng đối với nhiều căn hộ và nhà thấp tầng để thu hồi vốn. Một số khu vực từng tăng nóng cũng ghi nhận giá đi ngang hoặc giảm nhẹ.
Dòng tiền đầu cơ giảm, chuyển sang ở thực
Dòng tiền đầu cơ bất động sản giảm rõ rệt. Theo ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ACB, một trong những nguyên nhân quan trọng là chi phí vốn tăng mạnh. Trước đây, lãi suất vay mua bất động sản chỉ khoảng 7%/năm, nhưng hiện nay đã tăng lên mức 13-14%/năm. Mức chi phí vốn này khiến chiến lược vay ngân hàng để mua đất chờ tăng giá không còn hiệu quả như trước. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức đang phải đối mặt với áp lực trả lãi và gốc ngày càng lớn. Khi lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù đắp chi phí vốn, thị trường buộc phải điều chỉnh. Đây không chỉ là sự điều chỉnh về giá mà còn là sự thay đổi trong tư duy đầu tư. Những người tham gia thị trường hiện nay phải tính toán kỹ hơn về dòng tiền, thời gian nắm giữ và khả năng khai thác tài sản thay vì chỉ quan tâm đến câu hỏi “giá sẽ tăng bao nhiêu”.
Một trong những thay đổi dễ nhận thấy nhất là sự dịch chuyển trong “khẩu vị” đầu tư. Nếu trước đây, nhiều người sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng hình thành các cơn sốt đất mới, thì nhà đầu tư nay có xu hướng thận trọng hơn rất nhiều. Khái niệm “phòng thủ tích cực” đang phản ánh khá rõ tâm lý chung của thị trường. Thay vì chạy theo lợi nhuận đột biến trong ngắn hạn, dòng tiền đang tìm đến các tài sản có khả năng bảo toàn giá trị và tạo ra nguồn thu ổn định. Các sản phẩm có thể khai thác cho thuê, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc nằm tại những khu vực đô thị đã hình thành ngày càng được ưu tiên. Nhà đầu tư không còn đặt trọng tâm vào tốc độ tăng giá mà chú ý nhiều hơn đến chất lượng tài sản.
Chuyên gia: Cần thay đổi tiêu chí đầu tư
TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng khi thị trường bất động sản chuyển sang ưu tiên những giá trị thực, nhà đầu tư cũng buộc phải thay đổi tiêu chí lựa chọn tài sản. Thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá, họ sẽ phải đánh giá liệu bất động sản đó có thực sự đáp ứng được nhu cầu sử dụng, có khả năng khai thác và tạo ra giá trị bền vững hay không. Ông cho biết trước đây, nhiều nhà đầu tư chỉ ưu tiên mua bất động sản tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện nay đã ở mức rất cao, trong khi hiệu quả khai thác không còn hấp dẫn như trước. Trong bối cảnh đó, theo ông, nhà đầu tư sẽ phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực mới. Tuy nhiên, họ sẽ không còn lựa chọn theo tâm lý "đón sóng" mà phải phân tích kỹ từng dự án.
Điều quan trọng không còn nằm ở việc dự án có thể tăng giá hay không, mà là liệu dự án đó có khả năng hình thành một đô thị thực sự với cư dân đến sinh sống, có hoạt động kinh doanh, có việc làm, cùng hệ thống dịch vụ và tiện ích để tạo nên sức sống lâu dài hay không. TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, nếu một dự án có khả năng thu hút cư dân, tạo ra hoạt động thương mại và hình thành cộng đồng, giá trị tài sản sẽ có nền tảng tăng trưởng bền vững hơn. Đồng thời, khả năng khai thác kinh doanh và cho thuê cũng sẽ cao hơn. Đối với người mua để ở, những khu vực có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và môi trường sống sôi động sẽ trở thành lựa chọn ưu tiên. Theo ông, sau những biến động của thị trường trong hai năm qua, nhà đầu tư đã trở nên thận trọng và thực tế hơn rất nhiều. Họ buộc phải tính toán kỹ lưỡng trước khi xuống tiền, thay vì chỉ kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn như trước đây. Ông nhận định, những sản phẩm được lựa chọn trong giai đoạn tới phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí: có thể sử dụng để ở, có khả năng khai thác cho thuê, tạo dòng tiền ổn định và vẫn còn dư địa tăng giá trong tương lai. Đây sẽ là những yếu tố quan trọng nhất chi phối quyết định của người mua cũng như nhà đầu tư trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.
