Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển mới với xu hướng mở rộng ra vùng ven, hình thành các cực đô thị quy mô lớn và hành lang hạ tầng mới. Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy sự dịch chuyển cấu trúc rõ nét, khi nguồn cung và giá cả thay đổi đáng kể trong thập kỷ qua.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven
Trong 10 năm qua (2015-2025), thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận tổng nguồn cung tăng 2,9 lần và giá sơ cấp trung bình tăng 288%. Sự thiếu hụt nhà ở giá phải chăng là một nguyên nhân chính. Thị trường đã mở rộng từ mô hình khu đô thị truyền thống sang đa dạng vị trí, bao gồm ngoại ô, phía tây và các khu vực thứ cấp.
Dự báo đến năm 2035, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội mở rộng sẽ tăng từ 440.000 căn (710 dự án) lên 760.000 căn (1.150 dự án). Phần lớn nguồn cung mới nằm cách trung tâm hơn 30km, hình thành các đô thị vệ tinh. Các tuyến đường vành đai, cầu mới và Luật Đất đai 2024 là động lực chính.
Thị trường tăng ở nhiều phân khúc
Quý I/2026, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận tái cấu trúc mạnh ở hầu hết phân khúc. Dòng vốn và nguồn cung dịch chuyển ra vùng ven, phụ thuộc vào hạ tầng. Savills Việt Nam cho biết kinh tế vĩ mô ổn định, FDI tích cực và quy hoạch dài hạn thúc đẩy mô hình đa cực, tập trung chất lượng và trải nghiệm.
Phân khúc căn hộ ghi nhận tâm lý thận trọng nhưng nguồn cung mới vẫn là động lực giao dịch. Hầu hết dự án mở bán nằm ngoài Vành đai 3, giá dễ tiếp cận hơn nhờ hạ tầng. Savills dự báo 9 tháng cuối năm 2026, căn hộ hạng A và B chiếm ưu thế với 16.700 căn. Các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh chia sẻ nhu cầu với Hà Nội.
Nhà liền thổ cũng tăng giá mạnh
Phân khúc nhà liền thổ ghi nhận nguồn cung tăng 1,4 lần, giá sơ cấp tăng 257% trong 10 năm. Dự báo đến 2035, nguồn cung tăng từ 132.000 căn (520 dự án) lên 210.000 căn (700 dự án). Các tuyến Vành đai 1, 2, 3, 4, cao tốc và metro là động lực dài hạn.
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường đã trải qua nhiều giai đoạn: phục hồi sau suy thoái, tăng trưởng mạnh, chững lại do Covid-19 và siết pháp lý, rồi phục hồi gần đây. Giá nhà tiếp tục xu hướng tăng.
Bà Ly Ly dự báo khi thị trường mở rộng ra vùng ven và các cực đô thị mới hình thành, sẽ có thêm dư địa phát triển nguồn cung đa dạng giá, mở ra cơ hội cho sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực. Sự hình thành đô thị vệ tinh giúp giảm áp lực nội đô, tạo trung tâm kinh tế mới với tiện ích sống, làm việc và giải trí – mô hình bền vững được nhiều thành phố lớn áp dụng.
Quỳnh Chi (theo Nhân Dân, VTV)
