Dự thảo nhà ở giá phù hợp: Ưu đãi lớn cho chủ đầu tư, người mua cần thêm hỗ trợ
Theo dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đang được xem xét, chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi đặc biệt. Trong đó, lợi nhuận định mức tối đa được đề xuất ở mức 15% tổng vốn đầu tư dự án, một con số có thể tạo động lực đáng kể cho các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này.
Cơ chế thông thoáng cho chủ đầu tư
Dự thảo quy định chủ đầu tư được thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật về thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội hoặc luật xây dựng thông thường. UBND cấp tỉnh sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không cần thông qua đấu giá, đấu thầu, giúp rút ngắn đáng kể thời gian và thủ tục.
Các ưu đãi cụ thể bao gồm:
- Được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với dự án nhà ở thương mại thông thường
- Không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án
- Được quyết định giá bán, giá cho thuê mua dựa trên nguyên tắc tính đủ chi phí đất đai, đầu tư xây dựng cộng lợi nhuận tối đa 15%
- Các ưu đãi khác do HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với thẩm quyền
Sau khi công trình hoàn thành, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư và gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua.
Vấn đề đất đai và quy định cho người mua
Về quỹ đất, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ nhu cầu thực tế để bố trí, bao gồm đất được Nhà nước giao xây dựng nhà ở thương mại, đất giao cho thuê xây dựng nhà ở xã hội, đất theo cơ chế thỏa thuận và đất của tổ chức, cá nhân tự đầu tư. Giá đất dự án được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Đối với người mua nhà, dự thảo quy định:
- Chỉ cá nhân trong nước được mua, thuê mua
- Mỗi người chỉ được mua, thuê mua 1 căn từ chủ đầu tư
- Không được bán lại trong tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền
- Việc mua bán thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản
Chuyên gia cảnh báo thiếu ưu đãi cho người mua
Ông Nguyễn Đình Trường, Tổng giám đốc Công ty TT Capital, nhận định: "Dự thảo tập trung ưu tiên nhiều cho chủ đầu tư nhưng chưa thấy nhắc đến người mua nhà. Nếu chỉ cho mua nhà nhưng không hỗ trợ về vay vốn, lãi suất thì người thu nhập thấp vẫn không có đủ tích lũy để mua nhà". Ông cảnh báo nguy cơ nhà ở giá phù hợp có thể "lọt vào tay nhà giàu" nếu không có chính sách tín dụng hỗ trợ.
Ngoài ra, dù có mục tiêu chính sách tương đồng với nhà ở xã hội, cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn chưa đủ rõ ràng. Tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%. Cơ chế vay ưu đãi thiếu thông số cụ thể về lãi suất, thời hạn vay, nguồn vốn, khiến bài toán tài chính dự án thiếu tính khả thi.
Ông Trường nhấn mạnh: "Nếu không làm rõ, rất dễ xảy ra tình trạng gắn nhãn giá phù hợp về chính sách, nhưng người mua thực vẫn không tiếp cận được, làm sai lệch mục tiêu điều tiết thị trường".
Cần cơ chế giám sát và phát triển bền vững
Bà Vũ Thị Khánh Vân, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng dự thảo cần sớm đưa vào thực tiễn vì đáp ứng đồng thời mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả dài hạn, cần bổ sung:
- Cơ chế giám sát độc lập
- Cơ chế điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo địa phương
- Bảo đảm minh bạch và chủ động quỹ đất phát triển dự án
Bà Vân nhận định: "Nếu được triển khai bài bản, đây có thể trở thành bước đệm chiến lược để hình thành phân khúc mới. Nhà ở thương mại giá phù hợp đóng vai trò cầu nối giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, góp phần tái cân bằng cung cầu và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững".
Dự thảo Nghị quyết thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp đang đặt ra bài toán cân bằng giữa lợi ích chủ đầu tư và khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp. Việc bổ sung chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua nhà được xem là yếu tố then chốt để mô hình này thành công trên thực tế.
