Theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, khoảng 4,5-5 triệu công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn phải thuê trọ trong các khu dân cư tự phát với điều kiện sinh hoạt hạn chế. Bên cạnh đó, hàng triệu lao động nhập cư, người trẻ mới đi làm, sinh viên, cán bộ, công chức có nhu cầu ở ổn định nhưng chưa đủ khả năng mua nhà. Khoảng trống này ngày càng rõ khi giá nhà tại đô thị lớn tăng vượt xa thu nhập. Nhiều người trẻ, công nhân, lao động nhập cư khó sở hữu nhà trong ngắn hạn, nhưng điều họ cần trước mắt là nơi ở ổn định, an toàn và gắn bó lâu dài.
Thực trạng nhà trọ tự phát và nguồn cung thiếu chuyên nghiệp
Hàng triệu người lao động hiện sống trong các khu nhà trọ tự phát quanh khu công nghiệp hoặc vùng ven đô. Phần lớn các khu trọ này có diện tích nhỏ, hạ tầng xuống cấp, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn, đặc biệt về phòng cháy chữa cháy. Trong khi nguồn cung căn hộ liên tục tăng, một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp gần như chưa hình thành. Hoạt động cho thuê hiện nay chủ yếu do các hộ gia đình hoặc cá nhân tự đầu tư, quy mô nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa bảo đảm tiêu chuẩn chất lượng sống.
Doanh nghiệp tiên phong và bài toán giá cả phù hợp
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết doanh nghiệp bắt đầu phát triển mô hình nhà cho thuê từ hơn một thập kỷ trước khi nhận thấy nhu cầu rất lớn nhưng gần như chưa có doanh nghiệp nào tham gia. Qua khảo sát, doanh nghiệp nhận thấy có tới 85-90% người thuê mong muốn được thuê trong thời hạn 49 năm thay vì chỉ vài năm. Đến nay, doanh nghiệp đã bàn giao khoảng 4.000 căn nhà ở cho thuê và đang tiếp tục triển khai thêm khoảng 5.000 căn. Theo ông Nghĩa, nhà ở cho thuê cần giải quyết bài toán giá phù hợp, diện tích phù hợp, hình thức thanh toán phù hợp và quan trọng nhất là giúp người dân ổn định cuộc sống lâu dài.
Việc Trung ương đồng loạt đưa ra định hướng, chỉ đạo và kế hoạch hành động cho thấy phát triển nhà ở cho thuê đã bước sang giai đoạn mới. Tuy nhiên, một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, bền vững và đủ sức thu hút doanh nghiệp vẫn còn hàng loạt vấn đề cần tháo gỡ, từ cơ chế giao đất, ưu đãi tín dụng, phương thức xác lập quyền thuê dài hạn đến khung pháp lý dành riêng cho loại hình này.
Nhà ở cho thuê trở thành trụ cột chiến lược
Tại cuộc làm việc về chính sách nhà ở vừa qua, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh, chính sách nhà ở trong giai đoạn mới phải được thiết kế với tư duy và tầm nhìn mới, bảo đảm mọi người đều có chỗ ở. "Nhà là để ở, không phải để kinh doanh, tích sản", đồng thời khẳng định nhà ở cho thuê phải trở thành một trụ cột lâu dài của chính sách phát triển nhà ở. Quan điểm này nhanh chóng được cụ thể hóa trong chỉ đạo của Chính phủ. Thủ tướng yêu cầu chuyển đổi mạnh tư duy phát triển nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt là các khu chung cư cho thuê tại đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và các vùng động lực phát triển.
Địa phương và doanh nghiệp bắt tay vào cuộc
Ngay sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Công điện số 19 yêu cầu các địa phương khẩn trương xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030. Các tỉnh, thành phải rà soát nhu cầu thuê nhà của từng nhóm đối tượng, xác định danh mục dự án, bố trí quỹ đất, chuẩn bị nguồn vốn và phấn đấu mỗi địa phương khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê bằng vốn ngân sách ngay trong năm nay. Cùng với đó là hàng loạt giải pháp như ưu tiên tạo quỹ đất sạch, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, rút ngắn thủ tục theo cơ chế "luồng xanh", "một cửa, một đầu mối" nhằm giảm thời gian triển khai dự án.
Đồng Nai là địa phương đầu tiên khởi công dự án nhà ở xã hội cho thuê tại phường Long Bình với quy mô khoảng 1.000 căn hộ, đầu tư từ ngân sách, đặt tại khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp lớn. Tại Hà Nội, thành phố đang nghiên cứu cơ chế ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê chuyên biệt; trong tháng 6 đã khởi công 3 dự án với hơn 8.000 căn hộ, đồng thời triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội có bố trí quỹ căn dành cho thuê. Ở TPHCM, thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030, đồng thời nghiên cứu chuyển đổi một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư sang mô hình nhà ở cho thuê. Các địa phương khác như Thái Nguyên, Quảng Ninh, Phú Thọ cũng lần lượt khởi công các dự án nhà ở cho thuê.
Không chỉ khu vực công, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng nhanh chóng tham gia. Cuối tháng 6, Becamex phối hợp với TPHCM khởi công bốn dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê với tổng quy mô hơn 6.200 căn hộ, trong đó khoảng 1.000 căn phát triển theo mô hình cho thuê; doanh nghiệp sẽ tiếp tục đầu tư thêm khoảng 2.000 căn trong giai đoạn tiếp theo. Theo thống kê của TPHCM, 13 doanh nghiệp, gồm cả doanh nghiệp Nhà nước và tư nhân, đã đăng ký đầu tư gần 100.000 căn nhà ở cho thuê. Tín hiệu này tích cực bởi nhiều năm qua, không ít doanh nghiệp e ngại phân khúc này do thời gian thu hồi vốn dài và thiếu cơ chế hỗ trợ đủ mạnh.
Hướng tới mô hình nhà cho thuê như Singapore, Đức, Hàn Quốc
Mô hình nhà ở cho thuê mà Trung ương hướng tới không phải những khu nhà trọ tạm bợ như hiện nay, mà là những khu chung cư được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, trường học, y tế, giao thông, không gian sinh hoạt cộng đồng và các tiện ích thiết yếu. Người thuê không chỉ có chỗ ở mà có điều kiện hình thành cuộc sống ổn định, yên tâm làm việc và gắn bó lâu dài. Mô hình này đã được nhiều quốc gia phát triển áp dụng từ lâu. Tại Đức, tỷ lệ sở hữu nhà chỉ khoảng 46% - thấp nhất châu Âu, người dân sẵn sàng thuê nhà trong nhiều năm nhờ hệ thống pháp luật bảo vệ người thuê chặt chẽ; giá thuê được kiểm soát thông qua bảng giá tham chiếu của chính quyền địa phương. Singapore phát triển song song mô hình nhà ở sở hữu và nhà ở cho thuê; Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch, người dân thu nhập thấp có thể thuê nhà với giá được trợ cấp lớn từ ngân sách, các khu nhà được quy hoạch đồng bộ về trường học, y tế, giao thông và tiện ích công cộng. Tại Hàn Quốc, Chính phủ phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê dài hạn thông qua Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH); Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc mua lại căn hộ thương mại để cho thuê dài hạn từ 20-30 năm dành cho sinh viên, người mới kết hôn và người thu nhập thấp; nguồn vốn được huy động thông qua Quỹ Đô thị Quốc gia với lãi suất ưu đãi và các công cụ tài chính dài hạn.
